“Thắt chặt” quy định đặt cọc mua bất động sản

Lách luật ký hợp đồng đặt cọc trước thời điểm ký hợp đồng mua bán bất động sản lâu nay vẫn không bị quản lý. Hành vi giao dịch bất động sản này nhằm mục đích huy động vốn dẫn đến nhiều hệ lụy khi người mua phải đặt cọc lên đến 90% giá trị bất động sản. Do đó, 

Bộ Xây dựng đang nghiên cứu Luật kinh doanh bất động sản (sửa đổi) để bổ sung và khắc phục hiện trạng trên.

Mặc dù, thị trường mua bán nhà đất có lượng giao dịch sôi động nhưng quyền lợi của người mua bất động sản không được bảo vệ. Cụ thể, trước khi ký hợp đồng mua bán, bên mua thường “đặt cọc” tiền nhưng không có giá trị pháp lý. Lợi dụng kẽ hở này, nhiều môi giới hay các tổ chức, cá nhân đã lách luật ký hợp đồng đặt cọc nhằm chiếm dụng vốn. Một số trường hợp, số tiền đặt cọc lên đến 90% giá trị bất động sản, yêu cầu đặt cọc 900 triệu đồng cho căn nhà có giá trị 1 tỷ đồng.

Bộ Xây dựng cho biết, trong Luật Kinh doanh BĐS năm 2014 chưa có quy định hoặc giao Chính phủ quy định chi tiết về "đặt cọc". Đồng thời, luật Kinh doanh BĐS 2014 chưa quy định điều chỉnh các hành vi giao dịch BĐS, huy động vốn xảy ra trước thời điểm ký hợp đồng kinh doanh BĐS, như “đặt cọc”, “hứa mua, hứa bán”, “hợp tác đầu tư”, “liên doanh liên kết”, “hợp đồng góp vốn”,... càng tạo “điều kiện” cho các hoạt động kinh doanh phạm pháp dễ xảy ra.

Còn Bộ luật Dân sự 2015 có quy định về đặt cọc nhưng không quy định trường hợp “đặt cọc” khi thực hiện giao dịch thuộc phạm vi điều chỉnh của pháp luật khác thì còn phải áp dụng quy định của pháp luật đó. Cụ thể, theo quy định Bộ luật Dân sự, khoản 1 Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015, đặt cọc là việc một bên (bên đặt cọc) giao cho bên kia (bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

Khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định: “Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”

Như vậy, Bộ Xây dựng cần nghiên cứu xây dựng Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi) và xem xét các ý kiến về quy định "đặt cọc". Khi “đặt cọc” trong giao dịch BĐS thì phải áp dụng quy định của pháp luật về kinh doanh BĐS. Quan trọng nhất, để công bằng quyền lợi mua bán giữa các bên, hợp đồng đặt dọc nêu rõ giá trị đặt cọc do các bên thỏa thuận nhưng không vượt quá 30% giá trị BĐS. 

Về yêu cầu này, Hiệp hội bất động sản TP.HCM cũng đã đề nghị bổ sung vào điều 57 luật Kinh doanh BĐS 2014. Nội dung quy định cụ thể trước khi ký kết hợp đồng với khách hàng, chủ đầu tư dự án BĐS có thể nhận đặt cọc của khách hàng để bảo đảm giao kết hợp đồng kinh doanh BĐS. Song song đó, điều 57 luật Kinh doanh BĐS 2014 cần bổ sung cụm từ “Trường hợp pháp luật khác có quy định về đặt cọc thì phải đồng thời thực hiện quy định của pháp luật đó” tại Bộ luật Dân sự 2015 để đảm bảo sự đồng bộ.

Mỹ Lệ