Mua đất có sổ đỏ đang thế chấp có sang tên được không?

Một trong những mối bận tâm của các nhà đầu tư khi tham gia vào bất động sản, đó là vấn đề pháp lý. Không ít các nhà đầu tư tỏ ra e ngại, từ chối mua lại đất hay nhà ở có sổ đỏ đang thế chấp tại ngân hàng. Nhưng trên thực tế, sổ đỏ đang thế chấp tại ngân hàng hoặc thế chấp với cá nhân, tổ chức khác thì vẫn được chuyển nhượng, tặng cho nếu bên nhận thế chấp đồng ý.

Đơn cử, trường hợp anh Nguyễn Quốc Huy (TP.Thủ Đức), đang sở hữu một lô đất trị giá 1.5 tỷ nhưng đang thế chấp tại ngân hàng để vay 800 triệu. Hiện tại, anh muốn bán lại mảnh đất này để trả nợ cho ngân hàng. Anh đã nhờ Luật sư tư vấn để biết liệu sổ đỏ đang thế chấp có sang tên cho người sở hữu mới được không.

Đối với tài sản thế chấp, đặc biệt là nhà đất, việc sang tên được diễn ra nếu có sự đồng ý từ bên nhận thế chấp. Căn cứ vào Khoản 8, Điều 320 và Khoản 5, Điều 321 của Bộ Luật Dân sự 2015, bên thế chấp không được bán hoặc trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, trừ trường hợp khi bên nhận thế chấp đồng ý. 

Trên thực tế, nếu ngân hàng đồng ý cho việc chuyển nhượng thì sẽ cho tiến hành ký cam kết giữa 3 bên (bên mua, bên thế chấp và ngân hàng) nhằm chuyển nhượng đối với nhà đất đang thế chấp. Người muốn mua sẽ đưa tiền cho người thế chấp nhằm thanh toán hết phần nghĩa vụ đối với ngân hàng. Đồng thời, trong đó sẽ ghi rõ quyền cũng như nghĩa vụ của từng bên.

Để đảm bảo quy trình sang tên đất có sổ đỏ đang thế chấp diễn ra thuận lợi, người mua đất cần tìm hiểu kỹ về các điều kiện chung và riêng nhằm bảo vệ quyền lợi cho chính mình. Đối với điều kiện chung, tài sản đất đai bắt buộc có bên chuyển nhượng (bên bán) phải chứng minh được:

• Giấy chứng nhận (Sổ đỏ, Sổ hồng)
• Đất không có tranh chấp;
• Quyền sử dụng đất mà không bị kê biên, nhằm bảo đảm thi hành án;
• Trong thời hạn sử dụng đất (trường hợp đất còn thời hạn đối với loại đất có thời hạn).

Đồng thời, bên nhận chuyển nhượng (bên mua) không thuộc trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, dựa theo quy định tại Điều 191 và Điều 192 của Luật Đất đai 2013. Ngoài những điều kiện bên trên thì cũng cần phải đáp ứng thêm các điều kiện khác nếu như: Tự nguyện, các bên có đầy đủ năng lực hành vi dân sự và không bị lừa dối,…

Thời gian giải quyết việc sang tên đối với nhà đất đang có sổ đỏ thế chấp thường kéo dài từ 10 đến 20 ngày. Cụ thể, tại tỉnh thành nội đô, không quá 10 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ. Các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn hoặc đặc biệt khó khăn không quá 20 ngày làm việc.

Tuy nhiên, cũng cần lưu ý rằng, trường hợp rất khó để Ngân hàng đồng ý cho bên thế chấp chuyển nhượng tài sản đang thế chấp. Vì Ngân hàng sẽ dễ gặp rủi ro, trừ trường hợp bên có nghĩa vụ được bảo đảm thay thế biện pháp bảo đảm hoặc tài sản bảo đảm.

Điểm quan trọng nhất khi bạn sang tên sổ đỏ đang thế chấp là có sự đồng ý của bên nhận thế chấp, vì nếu không sẽ không thực hiện được. Bên cạnh đó, việc sang tên chỉ hoàn tất khi đã được đăng ký vào sổ địa chính.

Mỹ Lệ