Hiểu về pháp lý bất động sản từ A-Z cho nhà đầu tư chưa có kinh nghiệm

Pháp lý bất động sản là một trong những yếu tố quan trọng để thẩm định tính pháp lý của dự án, hạn chế các rủi ro, tranh chấp xảy ra khi giao dịch. Vì thế, nhà đầu tư chưa có nghiệm cần tìm hiểu chi tiết về vấn đề này để bảo vệ chính mình, tránh các “dự án ma”.

Theo các quy định tại Điều 55, Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014; khoản 17 Điều 1 Nghị định 148/2020/NĐ-CP nêu trên thì một dự án bất động sản có các giấy tờ sau:

• Giấy tờ về quyền sử dụng đất
• Phê duyệt 1/500 hoặc phê duyệt tổng mặt bằng
• Quyết định chủ trương đầu tư/Giấy chứng nhận đầu tư/phê duyệt dự án
• Hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt

Ngoài ra, một số giấy tờ không bắt buộc phải có mà tùy thuộc vào mục đích kinh doanh của dự án như giấy phép xây dựng chỉ dành riêng cho các khu vực bắt buộc có; giấy tờ nghiệm thu cơ sở hạ tầng, tiến độ dự án đang hoàn thiện với trường hợp chung cư, sản phẩm để ở và văn bản của Sở xây dựng về việc nhà ở đủ điều kiện đưa vào kinh doanh (nếu muốn bán bất động sản hình thành trong tương lai).

Còn theo thông thường, nhà đầu tư chỉ cần hiểu rõ về các loại giấy tờ pháp lý bất động sản sau đây: Giấy phép kinh doanh và đầu tư bất động sản. Đây là cơ sở để đánh giá độ uy tín của chủ đầu tư, giấy phép phải có dấu đỏ của cơ quan có thẩm quyền và còn hiệu lực. Loại hình kinh doanh đăng ký phải đúng lĩnh vực bất động sản và phải có chức năng xây dựng, đầu tư kinh doanh. Giấy phép này sẽ được cấp bởi ủy ban nhân dân cấp tỉnh, thành phố. 

Phê duyệt 1/500

Đây là loại giấy tờ rất quan trọng đối với các dự án phân lô bán nền. Nhiều dự án bị thu hồi cũng chỉ vì vi phạm phê duyệt 1/500. Nói đơn giản, phê duyệt 1/500 là bản đồ quy hoạch chi tiết tổng mặt bằng quy hoạch của các dự án đầu tư xây dựng. Dựa trên quy hoạch này,Sở Xây dựng sẽ nắm được các công trình, thiết kế cơ sở, thiết kế kỹ thuật hạ tầng có tuân thủ quy định pháp lý và hài hòa với sự phát triển chung của khu vực.

Sổ hồng

Sổ hồng hay còn gọi là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, có giá trị pháp lý cao nhất khẳng định quyền sở hữu của một chủ thể đối với sản phẩm gắn liền với lô đất đó. Mọi dự án bất động sản đều có sổ hồng chung, sau đó mới có thể phân chia ra thành nhiều lô đất khác nhau. Nếu dự án không có sổ hồng, bạn nên cân nhắc kỹ để đưa ra quyết định đầu tư hợp lý.

Quyết định giao đất 

Khoản 7 điều 3 luật đất đai 2013 quy định, đối tượng có nhu cầu sử dụng đất sẽ nhận được quyết định giao đất do chính nhà nước ban hành. Người sử dụng đất được nhà nước giao đất gồm giao đất có thu tiền đối với các dự án bất động sản và không có thu tiền đối với đất công.

Giấy phép xây dựng

Đây là văn bản pháp lý bất động sản bắt buộc các dự án phải có. Nếu mua phải dự án xây dựng trái phép khi bị thanh tra phát hiện thì hậu quả khách hàng phải lãnh rất lớn, không chỉ thiệt hại về tài sản mà còn lao vào vòng luân lý.

Văn bản nghiệm thu phần móng

Quan trọng như giấy phép xây dựng, một dự án đủ điều kiện để cấp sổ hồng khi đã được nghiệm thu phần móng. Đây cũng là cơ sở để thực hiện các hợp đồng giao dịch mua bán.

Giấy bảo lãnh ngân hàng 

Giấy bảo lãnh ngân hàng có ý nghĩa quan trọng trong việc bảo hộ quyền lợi của khách hàng. Nếu chủ đầu tư không xây dựng như cam kết thì ngân hàng sẽ là người chi trả số tiền tương ứng mà khách hàng đã bỏ ra. Nguyên tắc chung là bất kỳ một dự án bất động sản hình thành trong tương lai đều được một ngân hàng đứng ra bảo lãnh.

Mỹ Lệ