Những hệ lụy từ đầu cơ đất và giải pháp tương lai

Hiện tượng "cò đất" lộng hành, tạo ra các cơn sốt đất ảo khiến thị trường BĐS trở nên méo mó. Điều này không chỉ gây ra hậu quả cho các nhà đầu tư lướt sóng mà còn đem đến hệ lụy nghiêm trọng cho nền kinh tế đất nước.

“Cò đất’ thao túng thị trường

Trong thời gian gần đây, thị trường BĐS Việt Nam đã chứng kiến hiện tượng giới đầu nậu, cò đất thao túng giá đất, hoặc tạo ra các cơn sốt đất ảo, các dự án “ma” không có thật để “bẫy” nhà đầu tư thiếu kinh nghiệm.

“Cò đất” là ai, họ đang đóng góp cho nền kinh tế, giải quyết các vấn đề dân sinh của xã hội? họ là những nhà buôn, nhưng lại là “buôn đất” chuyên nghiệp. Họ như những “cơn lốc” dữ dội khi kéo qua địa phương nào là “tan hoang” đến đó. Tầng suất hoạt động của những nhà buôn này dày đặc, bài bản được áp dụng triệt để các chiêu thức tưởng là cũ nhưng vô cùng hiệu quả.

Quy trình được thực hiện như sau: Nghe ngóng thông tin quy hoạch từ truyền thông, các cơ quan chính phủ.. (dù chỉ là chủ trương chưa chắc đã thực hiện) → Gom đất → Tung tin thất thiệt → Thổi giá lên gấp nhiều lần → Tạo cơn sốt ảo và giao dịch ảo → Bán lại cho nhà đầu cơ nhẹ dạ và bước cuối cùng là ‘rút êm”.

Ở Việt Nam từ Đổi mới đến nay có 4 lần sốt đất trên toàn quốc. Đó là các năm 1990-1992; 2000-2002; 2007-2008 và 2020-2022. Trong đó, cơn sốt đất lần này hơi khác. Đây là lần đầu tiên công bố quy hoạch tổng thể quốc gia, các đề xuất của quy hoạch mới được đưa ra, như quy hoạch sân bay Bình Phước. Mới đề xuất lập quy hoạch sân bay này mà ngay lập tức đã hình thành chợ bất động sản nơi dự kiến đặt sân bay.

Câu chuyện Sốt đất Phú Quốc, Sân bay Técníc Hớn Quản, Sân bay Phan Thiết, Bảo Lộc, Tây Ninh, Thái Nguyên, Bắc Giang, Quảng Ninh, Khách Hòa và rất nhiều địa phương khác là một dẫn chứng. Hậu quả của cơn Sốt đất thật khủng khiếp và ảnh hưởng lâu dài đến địa phương khi “đội lái” đi qua.

Lỗ hổng để lại khi cơn sốt hạ nhiệt

Hệ lụy từ những “nhà buôn đất” họ để lại vô cùng tàn khốc. Thực tế nhiều khu vực Sốt đất đã khiến cho nhiều người muốn làm giàu nhanh từ đất phải “ôm đầu”, thâm chí tán gia bại sản. Trước hết là tiền của người dân, doanh nghiệp đổ vào bất động sản quá nhiều, làm thiên lệch tổng vốn đầu tư toàn xã hội. Tiền đầu tư vào sản xuất kinh doanh là đồng tiền động, đồng tiền đầu tư vào bất động sản là đồng tiền “chết”. Vì nó tạo ra giá trị ảo chứ không tạo ra giá trị thật. Tiền của của người dân, doanh nghiệp đầu tư vào bất động sản sinh ra giá trị ảo. Chuyện sốt đất, giá ảo chắc chắn sẽ gây ra lạm phát, kìm hãm sự phát triển.

Về hệ lụy về xã hội còn nghiêm trọng hơn. Cơn sốt đất tạo ra nghịch lý: Những người có nhu cầu nhà ở thật không thể mua nhà, trong khi nhà để đầu cơ chiếm tỷ trọng cao hơn. Bây giờ phân khúc nhà bình dân gần như không có. Giá đất quá cao, nhà đầu tư không thể làm nhà thu nhập thấp mà phải chọn phân khúc cao cấp. Những phân khúc này thì hầu hết chỉ những người đầu cơ mua. Cơn sốt đất lần này gần như đã lấy đi cơ hội mua nhà của những người thu nhập thấp.

Thậm chí, câu chuyện vướng mắc giải tỏa mặt bằng cũng là kết quả trực tiếp từ những cơn dốt đất kéo dài dai dẳng trong nhiều năm qua, làm chậm tiến độ công trình, thậm chí kéo dài hàng chục năm và gây lãng phí và đánh mất cơ hội phát triển của địa phương.

Ngoài ra, việc giá đất tăng cao, cũng khiến cho những nhà đầu tư trong nước cũng như các nhà đầu tư FDI lo ngại cho chi phí đầu tư và hoàn vốn. Tâm lý hoang mang khi một thị trường đất đai luôn biến động và không có một giải pháp dài hơi nào nhằm ổn định thị trường BĐS từ các nhà quản lý.

Thuế tạo “hàng rào gai” ngăn chặn “buôn đất”

Một trong các giải pháp quan trọng để quản lý tốt thị trường bất động sản công khai, minh bạch chính là cải cách thuế. Vào đầu tháng 3/2022, Bộ Tài chính đã công bố dự thảo Luật Thuế tài sản để trình Quốc hội. Cụ thể, Bộ tài chính đề xuất phương án áp dụng mức thuế tài sản chung (gồm cả đất và nhà) với tỷ lệ 0,3%.

Nếu xác định ngưỡng nhà không chịu thuế dưới 1 tỷ đồng hoặc áp dụng tỷ lệ 0,4% nếu ngưỡng nhà không chịu thuế là 700 triệu đồng. Phương án này được Bộ Tài chính đề xuất áp dụng và dự kiến mang về cho ngân sách khoảng 31.000 tỷ đồng.

Trước đó, GS. TSKH. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường từng nhấn mạnh rằng, công cụ thuế đóng vai trò ngăn ngừa đầu cơ, tích trữ bất động sản (bao gồm cả đất đai) dưới dạng có bất động sản nhưng để hoang hóa, giữ đất nhưng đầu tư cầm chừng, sử dụng đất không hiệu quả. Khi đầu cơ được kiểm soát, giá bất động sản sẽ giảm, tạo điều kiện nâng cao năng lực cạnh tranh của nền kinh tế và dễ dàng tiếp cận nhà ở cho nhóm người có thu nhập trung bình và thu nhập thấp.

Đồng ý kiến với quy định đánh thuế bất động sản, TS. Lê Xuân Nghĩa từng chia sẻ: "Phải đánh thuế thật nặng những dự án ôm, giữ đất kiểu như vậy. Hầu hết các nước đều đánh thuế rất nặng bởi coi đó là thuế để xác định hiệu quả sử dụng đất. Như ở Mỹ, không một hộ gia đình nào có thể dư ra vài trăm mét vuông đất chứ đừng nói là hàng chục héc-ta như tại Việt Nam".

Thuế bất động sản cũng đảm bảo chức năng thu giá trị bất động sản tăng thêm không do đầu tư của chủ sở hữu mang lại. Việc này sẽ ngăn chặn tình trạng sốt giá đất cục bộ xảy ra trong quá trình đô thị hóa như thành lập các khu kinh tế mới, chuyển từ huyện thành quận..., thông qua cách đánh thuế lũy tiến vào những trường hợp nhận chuyển nhượng rồi chuyển nhượng ngay trong thời gian ngắn.

Mỹ Lệ