Nên hay không quy định về niên hạn sở hữu nhà chung cư?

Quy định của Bộ Xây dựng về thời hạn sở hữu nhà chung cư theo chất lượng công trình đang tạo ra dư luận trái chiều. Nhiều ý kiến cho rằng nội dung quy định mới gây ra nhiều điểm bất cập hơn là bảo vệ lợi ích người dân.

Mặt tích cực của quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư

Sáng 23/9, sau khi hội thảo lấy ý kiến, Bộ Xây dựng quyết định chọn phương án 2, thời hạn sở hữu nhà chung cư theo chất lượng công trình. Diễn giải theo phương án này nghĩa là dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) sẽ không đưa ra cụ thể chung cư chỉ được sở hữu từ 50 hay 70 năm. Thay vào đó, thời hạn sở hữu chung cư phụ thuộc vào chất lượng công trình, tính từ thời điểm nghiệm thu toàn bộ công trình nhà chung cư và đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng. 

Đồng tình với phương án 2, nhiều ý kiến cho rằng quy định mới hiện hành, chính là đang bảo vệ cho quyền lợi người dân trong việc cải tạo, hồi phục chung cư cũ. Cụ thể, nhà nước sẽ dùng vốn từ ngân sách để thực hiện cải tạo, xây dựng nhà và để người dân định cư ngay tại điểm cũ nếu chung cư còn thời hạn sử dụng nhưng phải tháo dỡ vì thiên tai, cháy nổ, không còn đủ điều kiện an toàn. Mặt khác, nếu chung cư phải tháo dỡ theo quy hoạch chung thì chủ sở hữu nhà sẽ được tái định cư theo dự án đó. Ví dụ, nhà cũ còn 20 năm thời hạn khi dỡ bỏ, nhưng khi nhận nhà mới là công trình thời hạn 70 năm, thời gian sở hữu nhà của người dân là 70 năm.

Còn đối với chung cư hết thời hạn sử dụng, chủ sở hữu chung cư sẽ được bồi thường theo chính sách về đất và được bố trí tái định cư. Trường hợp này xảy ra nếu Nhà nước không quy hoạch địa điểm cũ làm chung cư. Hoặc trường hợp địa điểm cũ tiếp tục được làm nhà chung cư, người dân được quyền góp tiền để xây dựng trên cơ sở đất của mình. Điều này nghĩa là người dân chỉ phải đóng tiền xây nhà, không đóng tiền đất.

Đáng chú ý, quy định thời hạn nhà chung cư sẽ tạo điều kiện cho người dân tiếp cận nhà ở dễ dàng hơn. Với phương án thời hạn sở hữu nhà chung cư theo chất lượng công trình, người dân sẽ mua thời gian sử dụng nhà chung cư chứ không mua quyền sở hữu nhà chung cư. Điều này có nghĩa nếu người dân chỉ dùng nhà 5 năm, 10 năm, 15 năm thì chỉ thỏa thuận mua theo giá trong thời gian đó. Hết thời hạn, người dân sẽ trả nhà ở về cho chủ sở hữu. Như vậy, chi phí của một căn hộ chung cư có thời hạn sử dụng sẽ giảm đáng kể so với căn hộ chung cư có quyền sở hữu lâu dài.

Bất cập từ quy định sử dụng chung cư có thời hạn

Bên cạnh những ý kiến đồng thuận, quy định trên cũng nhận được sự phản biện của Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA). Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho biết, quy định thời hạn sở hữu chung cư gây tâm lý bất an cho người mua nhà, phát sinh chi phí, thêm thủ tục và thiếu thống nhất về luật. Ông cho rằng quy định trên chỉ là biện pháp “chữa cháy” cho những vướng mắc nhiều năm qua.

Nhìn nhận từ thực tế, khó khăn trong công tác cải tạo xây dựng lại nhà chung cư cũ đến từ cơ chế chính sách chưa phù hợp. Việc bồi thường và hỗ trợ cũng như phương án tái định chỗ ở mới tốt hơn cho người dân chưa thật sự thỏa đáng. Hơn hết, Nghị định số 69 về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư chỉ mới áp dụng kể từ ngày 1/9/2021 vừa hơn 1 năm, nên cần tiếp tục thực hiện để phát huy hiệu quả tốt hơn.

Đồng thời, tâm lý của người dân từ xưa đến giờ vẫn là sở hữu vĩnh viễn theo kiểu tài sản tích trữ truyền đời qua nhiều thế hệ. Vì thế, quy định về niên hạn sở hữu có thể dẫn đến nhiều người sẽ bỏ lựa chọn nhà chung cư để chuyển sang mua nhà ở riêng lẻ (biệt thự, nhà phố) gắn liền với đất ở, khiến giá biệt thự, nhà phố lại bị đẩy lên cao.

Song quan trọng hơn hết, các dự án công trình nhà ở chung cư có thời hạn sở hữu lâu dài trên thị trường thật sự rất hiếm hoi. Việc tìm kiếm một dự án sở hữu lâu dài với hệ tiện ích hiện đại, tại vị trí trung tâm sẽ khó như “đãi cát tìm vàng”. Điều này sẽ làm cho nguồn cung chung cư căn hộ ngày càng trở nên khan hiếm, thậm chí là kiệt quệ. Tệ hơn hết, diễn biến thị trường tăng giá nhà ở chung cư tại Hà Nội, TP.HCM sẽ tiếp tục diễn ra khi giá đất tăng, chi phí xây dựng tăng và nguồn cung không đáp ứng đúng nhu cầu.

Mỹ Lệ