Giải mã nguyên nhân khiến giá căn hộ Hà Nội đang tăng gấp 2 - 3 lần TP.HCM

Những năm trước đây, nền giá chung cư TP.HCM cao hơn đáng kể so với Hà Nội. Tuy nhiên, 8 tháng đầu năm nay, giá chung cư Hà Nội liên tục tăng cao, tốc độc tăng giá gấp 2 - 3 lần so với TP.HCM. Nhiều câu hỏi đặt ra liệu giá tăng là do nhu cầu thực của người dân Thủ đô hay đến từ việc thị trường “loạn giá”?

Giá chung cư Hà Nội “lập đỉnh”

Từ đầu năm 2022 đến nay, dòng vốn đầu tư vào BĐS đang có xu hướng dịch chuyển từ Nam ra Bắc và miền Trung. Thống kê mức độ quan tâm lượt tìm mua chung cư Hà Nội tăng 9% và TP.HCM tăng 4% so với cùng kỳ năm trước. Song điều đáng chú ý là tốc độ tăng giá chung cư Hà Nội cao khoảng gấp đôi thậm chí gấp ba so với TP.HCM. 

Khảo sát  6 dự án bàn giao năm 2022 ở Hà Nội cho thấy các dự án thiết lập mặt bằng giá mới từ 40 triệu đồng/m2 đến 60 triệu đồng/m2. Các dự án đang mở bán như Khai Sơn City (Long Biên) giá 43 triệu đồng/m2; Ha Noi Melody Residence (Linh Đàm, Hoàng Mai) giá hơn 40 triệu đồng/m2; Chung cư T&T Capella Phạm Ngọc Thạch (Đống Đa) giá hơn 60 triệu đồng/m2… 

Chị Thu Hoa, đang sinh sống tại Đống Đa, Hà Nội cho biết, cầm trong tay 3 tỷ đồng, “đỏ mắt” tìm kiếm nhiều tháng nay nhưng vẫn không tìm mua được căn hộ chung cư mới tại gần trung tâm Hà Nội. Quá nản lòng, chị chuyển hướng sang tìm mua căn hộ chung cư cũ. Tuy nhiên, chị cũng khá choáng khi biết phân khúc này lại “thiết lập kỷ lục giá” gần bằng giá các dự án mới tung ra thị trường.

Từ đó, có thể thấy, các phân khúc căn hộ tại Hà Nội đang có giá rao bán tăng từ 15% đến 15,5% so với cùng kỳ năm ngoái. Đặc biệt, căn hộ trung cấp (30 - 50 triệu đồng/m2) chiếm lượng quan tâm lớn nhất và tăng mạnh nhất (10%), lượng tin đăng cũng tăng 11%.

Trong khi ở TP.HCM, phân khúc căn hộ cao cấp chỉ có giá 55 triệu đồng/m2, lại được xếp hạng đứng đầu về tốc độ tăng giá rao bán, mức độ quan tâm và cả số lượng tin đăng. Cụ thể, giá rao bán chung cư bình dân, trung cấp và cao cấp ở TP.HCM tăng lần lượt là 3%, 5,5% và 8%.

Những năm qua, nền giá chung cư TPHCM cao hơn đáng kể so với Hà Nội. Nhưng đến hiện tại, mức giá điều chỉnh gần như ngang nhau, song khi diễn ra trên 2 nền giá khác nhau thì tỷ lệ % thay đổi tất yếu sẽ chênh lệch.

Giải mã nguyên nhân tăng giá 

Đánh giá thị trường BĐS Hà Nội một cách tổng quan, nguyên nhân đầu tiên khiến giá ở phân khúc căn hộ chung cư tăng cao là do việc “sốt đất” ở khu vực đất nền vùng ven. Hiện tượng này đã đẩy giá mặt bằng chung của các phân khúc khác lên cao, trong đó có chung cư.

Nguyên nhân thứ hai đến từ việc thay đổi cấu trúc thị trường đang tập trung phân bố mạnh vào bất động sản đầu cơ, giá cao. Dòng tiền đổ mạnh cho nhu cầu trú ẩn và đầu cơ, nhiều hơn phục vụ nhu cầu thực. Điều này đã dẫn đến sự phân li mạnh mẽ giữa giá đất nền và giá căn hộ. 

Nguyên nhân thứ ba đến từ sức hút thật sự của căn hộ, chung cư cũ. Ngoài yếu tố giá hợp lý thì căn hộ chung cư đã qua sử dụng có thể dọn vào ở ngay và sở hữu tiềm năng sinh lời nhanh, trong khi các sản phẩm đầu tư khác không thực sự hấp dẫn bằng.

Với diễn biến hiện tại, các chuyên gia dự đoán sự phát triển thị trường nhà ở sẽ diễn ra theo hình tháp ngược khi số lượng căn hộ cao cấp chiếm lĩnh rổ hàng, còn số lượng căn hộ bình dân lại có tỷ lệ bằng không. Quan trọng hơn hết, thị trường Hà Nội sẽ đối diện với nguy cơ thiếu nguồn cung căn hộ giá rẻ, thiếu các dự án thực sự có chất lượng tốt, được đầu tư bài bản. Thực trạng này là dấu hiệu của sự thiếu bền vững và cần cấp thiết điều chỉnh lại.

Mỹ Lệ