Sổ hồng chung và những rủi ro khi mua nhà sổ hồng chung

Mong muốn sớm có nhà để an cư trong khi ngân sách hạn chế, nhiều người tìm mua nhà sổ hồng chung dù biết việc "rót tiền" vào loại hình này tiềm ẩn không ít rủi ro. Vậy nhà sổ hồng chung là gì, quy định đối với những người đồng sở hữu ra sao và người mua có thể phải đối diện với những rủi ro nào khi mua nhà sổ hồng chung?

1. Tổng quan về nhà sổ hồng chung
 

Sổ hồng là gì?

Sổ hồng hay còn gọi là Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thị (nội thành, nội thị xã cũng như thị trấn). Sổ hồng có thời hạn nhất định, không vĩnh viễn, ghi nhận quyền sở hữu đất ở (bao gồm: số thửa, số tờ bản đồ, diện tích, loại đất, thời hạn sử dụng) và quyền sở hữu nhà ở (bao gồm: diện tích xây dựng, diện tích sử dụng chung, riêng, số tầng…). Sổ này do Bộ Xây dựng (đối với sổ hồng cũ), Bộ Tài nguyên và Môi trường (đối với sổ hồng mới) cấp.

Sổ hồng chung là gì?

Sổ hồng chung là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở được cấp cho cho ít nhất 2 người sử dụng đất trở lên mà giữa những người này không có quan hệ vợ chồng hay con cái. Nói cách khác, sổ hồng chung là đồng sở hữu nên mọi giao dịch liên quan đến bất động sản được ghi trong sổ hồng đó phải có sự đồng ý, chấp thuận của những người cùng sở hữu, kể cả trường hợp tặng, cho, thế chấp hay ủy quyền.

Nhà sổ hồng chung là gì?

Nhà sổ hồng chung tức là nhà nằm trên cùng một giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên nhiều người. Có 2 nguyên nhân chính dẫn đến việc nhà có sổ hồng chung đó là:

- Nhà có đủ điều kiện để tách sổ nhưng khi bán, chủ cũ vẫn chưa tách sổ.

- Nhà không đủ điều kiện để tách sổ (đất không đủ điều kiện để tách thửa theo quy định pháp luật).

Quy định pháp luật về nhà sổ hồng chung

Theo quy định Bộ luật dân sự năm 2015, nhà đất sổ hồng chung (có chung quyền sở hữu, quyền sử dụng) là hình thức sở hữu chung theo phần trong đó phần quyền sở hữu của mỗi chủ sở hữu được xác định đối với tài sản chung. Mỗi chủ sở hữu chung theo phần có quyền, nghĩa vụ đối với tài sản thuộc sở hữu chung tương ứng với phần quyền sở hữu của mình. Những người có chung quyền sử dụng đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất.

2. Rủi ro khi mua nhà sổ hồng chung

Khi đi mua nhà ai cũng muốn tìm căn có sổ hồng riêng, được đứng tên mình trên giấy chứng nhận quyền sở hữu. Tuy nhiên, giá bán của những căn nhà sổ hồng chung thường khá rẻ nên đây vẫn là lựa chọn của không ít người có thu nhập thấp hoặc trung bình, bất chấp những rủi ro có thể xảy ra sau đây:

Dễ bị lừa

Đánh vào tâm lý người mua ít tiền nhưng muốn sở hữu cả nhà riêng lẫn đất thay vì mua chung cư, các đối tượng lừa đảo có thể mua đất (có sổ đỏ) rồi chia nhỏ, xây thành từng căn và quảng cáo bán nhà giá rẻ, có sổ hồng. Thế nhưng khi đến tận nơi, người mua mới biết là nhà được xây trên đất sổ chung, bên bán hứa hẹn khi chồng đủ tiền, giao dịch xong xuôi thì sẽ làm thủ tục tách sổ. Nhiều người mua nhà vì quá tin tưởng vào những lời dụ dỗ ngon ngọt, lại lo mất suất mua nhà giá rẻ nên vội vàng "xuống tiền" ngay.

Kết cục là khi bên bán lấy được tiền thì bắt đầu chây ì không làm thủ tục tách sổ như đã hứa, thậm chí lừa đảo bằng cách bán một ngôi nhà cho nhiều người cùng lúc rồi ôm tiền cao chạy xa bay. Người mua lúc này rơi vào cảnh tiền mất tật mang, nhà không có mà còn vướng vào kiện tụng, tranh chấp.

Dễ xảy ra tranh chấp

Nhà sổ hồng chung tức là cùng thuộc sở hữu của nhiều người, do đó rất dễ xảy ra tranh chấp trong việc khai thác công dụng, hưởng lợi tức từ bất động sản này. Nếu không có sự thỏa thuận, thống nhất hợp lý giữa các bên thì việc xảy ra tranh chấp trong quá trình sử dụng là điều khó tránh khỏi. Theo Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP, các tranh chấp liên quan đến mua nhà đất sổ chung thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân nơi có đất.

Lưu ý, kể từ ngày nhận được giấy báo của tòa, người khởi kiện phải nộp tạm ứng án phí và nộp lại biên lai cho tòa án trong thời hạn 7 ngày (trừ trường hợp được miễn theo quy định của pháp luật).

Không được tách sổ

Dù biết pháp lý không rõ ràng và có thể phát sinh tranh chấp giữa những người đồng sở hữu nhưng nhiều người vẫn mua nhà sổ hồng chung với hy vọng tương lai có thể tách sổ riêng. Thế nhưng, thực tế không phải ai cũng có thể thuận lợi trong việc tách sổ, không loại trừ khả năng khu đất chung có diện tích quá nhỏ, không đảm bảo diện tích tối thiểu được tách thửa nên việc tách sổ là bất khả thi. Đó là chưa kể nhiều trường hợp thực hiện việc tách sổ nhưng lại phải chờ đợi trong thời gian dài, gây ảnh hưởng đến dòng vốn của nhà đầu tư. Nhà sổ hồng chung cũng rất khó chuyển nhượng, mua bán sang tên do bất cứ giao dịch nào liên quan đến bất động sản này đều phải được sự đồng ý của tất cả những người đồng sở hữu.

Khó vay thế chấp, khó bán lại

Do những rắc rối liên quan đến việc đồng sở hữu cũng như những rủi ro về pháp lý có thể xảy ra nên hồ sơ thế chấp nhà sổ hồng chung để vay vốn thường khó được ngân hàng chấp thuận. Ngân hàng thường sẽ yêu cầu khách hàng phải tách sổ trước khi dùng tài sản này để vay thế chấp.

3. Lưu ý khi mua nhà sổ hồng chung

- Nhà sổ hồng chung giúp người mua tiết kiệm chi phí nhưng cũng đi kèm theo đó là những rủi ro pháp lý. Do đó, nếu người mua không đủ khả năng tài chính để mua nhà sổ hồng riêng và chấp nhận mua nhà sổ hồng chung thì cần dành thời gian tìm hiểu kỹ xem khu đất dự định mua có vướng quy hoạch hay không, các quy định về diện tích tách thửa tối thiểu như thế nào, liệu mua xong có khả năng được tách sổ hồng riêng hay không…

- Các dự án nhà sổ hồng chung thường rất dễ qua mắt những người mua nhà thiếu kinh nghiệm. Để dễ bán, người môi giới thường “hứa suông” rằng giấy tờ sẽ có sau 1 tháng nếu chồng tiền đầy đủ. Vì vậy, người mua không nên quá tin vào những lời “mật ngọt” của bên bán mà phải tự mình kiểm chứng thông tin, trực tiếp đến xem nhà đất đó nhiều lần, cẩn thận hơn nên nhờ đến sự tư vấn của luật sư hoặc những người có kinh nghiệm trong giao dịch nhà đất.

Qua bài viết trên đây, chúng ta đã tìm hiểu về khái niệm nhà sổ hồng chung, rủi ro khi mua nhà sổ hồng chung cũng như các quy định pháp luật liên quan đến bất động sản đồng sở hữu. Cùng với các bài viết khác liên quan đến sổ đỏ, so sánh giá trị pháp lý sổ đỏ - sổ hồng, hy vọng độc giả sẽ có thêm những thông tin hữu ích khi tìm hiểu hoặc kiểm tra hồ sơ pháp lý của nhà đất trước khi "xuống tiền".

BDS68