Rủi ro khi mua bán nhà đất có sổ hồng chung

Mua bán nhà đất sổ hồng chung diễn ra phổ biến vì có mức giá rẻ hơn so với thị trường. Thế nhưng, rủi ro tiềm ẩn, rắc rối về mặt pháp lý khi tài sản không được tách riêng là điều mà người mua phải đối mặt.

Ưu nhược điểm của sổ hồng chung

Theo quy định Bộ luật dân sự, sổ hồng chung là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất các tài sản gắn liền với đất có chung quyền sở hữu từ hai người đứng tên. Do đó, sổ hồng chung còn có tên gọi khác là sở hồng đồng sở hữu được các cơ quan chức năng từ cấp huyện có thẩm quyền cấp cho. Trong đó, phần quyền sở hữu, nghĩa vụ đối với phần tài sản thuộc sở hữu được xác định rõ. 

Ưu điểm của sở hồng chung phù hợp cho những người có thu nhập thấp mà vẫn muốn sở hữu một tổ ấm. Họ có thể cùng anh chị em trong gia đình hoặc bạn bè cùng mua và cùng nhau đứng tên. Đây cũng là một lời giải hữu ích thay vì phải ở nhà thuê, nhà trọ chật hẹp. Ngoài ra, đồng chủ sở hữu tài sản vẫn được nhà nước công nhận, mua bán sang tên bình thường theo quy định pháp luật.

Tuy nhiên, sổ hồng chung cũng gây ra một số rắc rối liên quan đến các thủ tục về pháp lý. Mặc dù bạn được  ở hữu riêng 1 cuốn sổ hồng mang tên của bạn nhưng sẽ có dòng ghi chú phía dưới là: Cùng sử dụng chung với… Do đó, bạn không thể dùng sổ để vay ngân hàng cũng như việc mua bán tài sản cần có sự đồng thuận, thống nhất từ người chung sổ. 

Một điều đáng lưu ý khác, hiện nay pháp luật không quy định khái niệm sổ hồng chung và sổ hồng riêng, mà đây là cách gọi của người dân căn cứ theo màu của giấy chứng nhận. Loại có bìa màu hồng dùng để chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở. Còn loại có bìa màu đỏ (thường gọi là sổ đỏ) dùng để chứng nhận quyền sử dụng đất. 

Nếu căn cứ vào chủ thể được cấp, thì giấy chứng nhận (GCN) có thể được chia thành hai loại: GCN quyền sử dụng đất chung và GCN quyền sử dụng đất riêng. Theo Điều 98 Luật Đất Đai 2013, GCN quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được cấp theo từng thửa đất.

Rủi ro về pháp lý của tài sản có sổ hồng chung

Theo luật sư Phạm Thị Bích Hảo, Giám đốc Công ty luật TNHH Đức An, nhà đất có giấy chứng nhận quyền sử dụng chung hay sổ hồng chung thường tiềm ẩn nhiều rủi ro. 

Thứ nhất, vì tài sản thuộc sở hữu chung nên các bên đều có quyền và nghĩa vụ giống nhau. Do đó, việc khai thác quyền sử dụng đất hoặc khi định đoạt quyền sử dụng đất, người có nhu cầu sẽ gặp trở ngại về pháp luật nếu không có sự đồng ý của những người góp vốn khác cùng đứng tên. Trường hợp, có sự đồng ý của tất cả các bên đồng sở hữu, việc thực hiện các giao dịch về đất đai vẫn phức tạp và mất nhiều thời gian hơn các trường hợp thông thường.

Thứ hai, đất có sổ hồng chung bao giờ cũng dễ xảy ra tranh chấp. Đặc biệt, các trường hợp, người cùng sở hữu chung nhà đất khi góp vốn không thỏa thuận rõ với nhau về quyền và nghĩa vụ gồm lợi tức tài sản chung, hưởng hoa lợi, khác thác công dụng,.. 

Như vậy, người mua nhà đất cần xác định được diện tích nhà đất mình định mua được thể hiện như thế nào trên sổ chung, tìm hiểu thông tin thực tế đo đạc diện tích nhà, đất như thế nào. Đồng thời, người mua cũng cần kiểm tra tài sản đó có thể chuyển nhượng được hay không, đã thế chấp ở đâu hay có thuộc diện quy hoạch không.

Nếu trường hợp, vì giá tốt, người mua quyết định mua tài sản có sổ hồng chung thì hướng giải quyết thế nào? Lúc này, người mua nên thương thảo với người bán về việc tách sổ riêng để an tâm hơn và dễ dàng quyết định về tài sản của mình. Theo quy định của pháp luật, Khoản 11 Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT của Bộ tài nguyên và môi trường gồm: đơn đề nghị tách thửa và bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp. Đồng thời việc tách thửa phải đáp ứng các điều kiện về quy hoạch và diện tích tối thiểu tách thửa ở địa phương đó.

Mỹ Lệ