Những câu hỏi nên đặt trước khi đầu tư bất động sản

Xác định mục tiêu đầu tư như lướt sóng hay dài hạn, dòng tiền hay lãi vốn, chọn phân khúc nào... là vấn đề nhà đầu tư mới nên đặt lên bàn cân trước khi xuống tiền.

Lướt sóng hay dài hạn?

Một nhà đầu tư bất động sản thường phải đối mặt với hai lựa chọn. Có người muốn bỏ tiền trong ngắn hạn (từ vài tháng đến dưới 1 năm), lướt sóng và thấy lãi ngay. Số khác không vội mà chọn đi đường dài, có xu hướng "để dành" và quan sát để nhắm tới biên lợi nhuận cao.

Theo nhận định của chuyên gia, lợi nhuận từ đầu tư ngắn hạn thu về nhanh hơn, có thể "ăn đậm", nhưng đánh đổi bằng nhiều rủi ro tiềm ẩn. Lợi thế của chiến lược đầu tư này là không yêu cầu nhiều vốn trong khoảng thời gian dài, do đó được nhiều người mới bước chân vào thị trường, vốn mỏng lựa chọn.

Tuy nhiên, đầu tư ngắn hạn thường dựa vào yếu tố thời điểm, do đó cần sự nhạy bén trước biến động của thị trường, như đoán được sản phẩm nào gây sốt, đánh giá những yếu tố kích hoạt như quy hoạch, hạ tầng, các dự án quan trọng... Với những nhà đầu tư mới, non kinh nghiệm trên thương trường, thiếu hiểu biết bài bản, lợi nhuận có thể dựa vào "ăn may", rất dễ dẫn đến thua lỗ.

Do đó, các chuyên gia thường đưa ra lời khuyên cho các nhà đầu tư mới không nên mạo hiểm mà cần thận trọng, chỉ "lướt sóng" khi thực sự am hiểu thị trường. Đặc biệt, trong bối cảnh dịch bệnh, thị trường diễn biến khó lường, minh chứng là hậu sốt đất đầu năm, dòng vốn được khuyến cáo phù hợp để đầu tư trung và dài hạn hơn là lướt sóng.

Chọn dòng tiền hay lãi vốn

Đầu tư lãi vốn là hình thức đầu tư dựa trên mua - bán bất động sản để tạo ra lợi nhuận, bản chất dựa trên sự chênh lệch giữa giá bán, sang nhượng so với giá ban đầu. Đầu tư lãi vốn có thể mang về một khoản lợi nhuận lớn, với điều kiện nhà đầu tư có khả năng phán đoán tiềm năng dự án dựa trên phân tích thị trường, các thông tin về quy hoạch, giải toả, mở đường, chọn đầu tư đúng thời điểm. Lợi nhuận lớn, nhưng đầu tư lãi vốn cũng rất dễ gặp rủi ro nếu đánh giá sai, dẫn đến kẹt hàng hoặc chôn vốn quá lâu vào tài sản.

Khác với đầu tư lãi vốn, hình thức đầu tư qua dòng tiền tạo nguồn doanh thu, lợi nhuận gần như cố định theo chu kỳ như tháng, quý hoặc năm. Theo đó, nhà đầu tư có thể mua đất, cho thuê, hoặc đi thuê rồi cho thuê lại... Nhiều nhà đầu tư không có nhiều vốn hay nhiều kinh nghiệm thường lựa chọn cách đầu tư này. Tuy nhiên, hình thức này lại khó đem về lãi vốn do các chi phí hao mòn sản phẩm, giá trị khu vực đầu tư sụt giảm theo thời gian, nhiều dự án cạnh tranh mọc lên...

Bên cạnh đó, cũng có nhiều nhà đầu tư chọn kết hợp cả hai hình thức này, như mua bất động sản rồi xây dựng, khai thác cho thuê, thu lời. Sau vài năm, chờ giá đất tăng thì lại bán để thu lợi nhuận. Do đó, việc cân đối bài toán tài chính khi đầu tư là yếu tố quan trọng đối với nhà đầu tư, tuỳ theo mục đích đầu tư là để bán hay cho thuê...

L.P