Hết hạn sử dụng, đất nông nghiệp có được mua bán, thừa kế?

Đất nông nghiệp, dù không phải đất lúa, nhưng vẫn có quy định về thời hạn sử dụng theo quy định của tỉnh thành. Do đó, một câu hỏi chung được đặt ra nếu đất nông nghiệp hết hạn sử dụng thì có được thực hiện các quyền như chuyển nhượng, mua bán, thừa kế?

Trước hết, bạn cần hiểu rằng đất nông nghiệp là loại đất được Nhà nước giao cho người dân để phục vụ nhu cầu sản xuất nông nghiệp, bao gồm trồng trọt, chăn nuôi, trồng rừng,.. Nhóm đất nông nghiệp bao gồm đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác; đất trồng cây lâu năm; đất rừng sản xuất; đất rừng phòng hộ; đất rừng đặc dụng; đất nuôi trồng thủy sản; đất làm muối. 

Mục đích của đất nông nghiệp là tư liệu sản xuất chủ yếu phục vụ cho việc trồng trọt và chăn nuôi, nghiên cứu thí nghiệm về trồng trọt và chăn nuôi, bảo vệ môi trường sinh thái, cung ứng sản phẩm cho các ngành công nghiệp và dịch vụ.

Nghĩa là, đất nông nghiệp được Nhà nước giao cho dân để phục vụ các lợi ích chung của địa phương, cộng đồng. Do đó, đất nông nghiệp có quy định thời hạn sử dụng nên khi chuyển nhượng, mua bán, thừa kế đều phải xem xét thời gian sử dụng và có một số điều kiện nhất định theo quy định pháp luật.

Một trường hợp cụ thể như sau, gia đình anh Nghĩa ở Đồng Nai, ba có để lại cho anh 1 lô đất trồng cây lâu năm 800 mét vuông. Hiện ba của anh Nghĩa đã mất, anh thừa kế mảnh đất đó thì phát hiện sổ đỏ đã hết hạn sử dụng đất. Anh vẫn không biết bản thân có đủ quyền được thừa kế lô đất đó không và gia hạn thời gian sử dụng đất như thế nào. 

Dựa vào Bộ Luật Dân sự năm 2015 về quy định thừa kế đã ghi rõ cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, nếu trong hộ có thành viên chết thì quyền sử dụng đất của thành viên đó được để thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật về đất đai. Như vậy, trong trường hợp này, anh Nghĩa vẫn có quyền thừa kế lô đất 800 mét vuông. Tuy nhiên, lô đất đã hết hạn sử dụng, anh Nghĩa phải làm thủ tục điều chỉnh thời hạn sử dụng đất theo Khoản 2, khoản 3 Điều 74 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014.

Cụ thể, quy định của Chính phủ về thủ tục gia hạn sử dụng đất; xác nhận lại thời hạn sử dụng đất trên Giấy chứng nhận thì thực hiện theo trình tự, thủ tục như sau:

• Người sử dụng đất nộp hồ sơ đề nghị xác nhận lại thời hạn sử dụng đất
• UBND cấp xã nơi có đất kiểm tra hồ sơ, xác nhận hộ gia đình, cá nhân đang trực tiếp sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp mà chưa có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
• Chuyển hồ sơ đến văn phòng đăng ký đất đai để kiểm tra, xác nhận thời hạn được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn quy định tại Khoản 1 Điều 126 và Khoản 3 Điều 210 của Luật đất đai vào Giấy chứng nhận đã cấp.
• Văn phòng đăng ký đất đai  tiếp tục chỉnh lý, cập nhật vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai và trao Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đổi với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã

Đồng thời, cũng trong trường hợp trên của anh Nghĩa, nếu muốn chuyển nhượng, mua bán, cho thuê lại, thế chấp quyền sử dụng đất hay góp vốn bằng quyền sử dụng đất, thì phải thỏa mãn các điều kiện sau:

• Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại Khoản 3, Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại Khoản 1, Điều 168 của Luật này;
• Đất không có tranh chấp;
• Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
• Trong thời hạn sử dụng đất.

Ngoài các quy định tại Khoản 1 Điều 188 của Luật Đất đai 2013 này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194. Việc hiểu rõ về đất nông nghiệp và thời hạn sử dụng đất sẽ giúp bạn tránh vướng phải câu chuyện pháp lý trong mua bán, đầu tư cũng như biết cách khai thác tối ưu nguồn lợi từ loại hình bất động sản này.

Mỹ Lệ