Cánh xử lý khi diện tích đất thực tế khác với diện tích ghi trên sổ đỏ

Diện tích đất thực tế đôi khi không khớp, có thể lớn hoặc bé hơn so với diện tích ghi trong sổ đỏ. Dù là trường hợp nào thì chuyện này vẫn gây phiền toái và ảnh hưởng đến quyền lợi của người sử dụng đất. Dưới đây là phương án xử lý cho cả hai trường hợp nêu trên.

Với những người được miễn thuế, tiền sử dụng đất, việc diện tích đất thực tế có sai biệt với diện tích đất ghi trên sổ đỏ không ảnh hưởng nhiều đến quyền và nghĩa vụ của họ đối với mảnh đất mình đang sở hữu. Tuy nhiên, đối với những người phải đóng thuế đất hoặc có nhu cầu tặng, cho, mua bán… thì việc này sẽ ảnh hưởng đến quyền và lợi ích, từ đó dẫn đến tranh chấp.

Diện tích khác nhưng không làm thay đổi ranh giới đất

Để xử lý vấn đề này, pháp luật đã có quy định cụ thể. Theo Khoản 5 Điều 98 Luật Đất đai 2013: “Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này hoặc Giấy chứng nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có
tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế. Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có”. Nghĩa là, trong trường hợp này, diện tích thửa đất sẽ được công nhận theo diện tích thực tế nếu phần chênh lệch đó không phải do thay đổi ranh giới
của thửa đất.

Diện tích khác và làm thay đổi ranh giới đất

Khoản 5 Điều 98 Luật Đất đai 2013 quy định: “Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Điều 99 của Luật này”.

Trường hợp 1: Diện tích thực tế lớn hơn diện tích trên sổ đỏ.

Trong trường hợp này, sau quá trình đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có sự thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm cấp phép sử dụng đất, người sử dụng đất sẽ được xem xét cấp sổ đỏ với phần diện tích tăng thêm thoeo quy định tại Điều 99 của Luật này.

Trường hợp không vi phạm pháp luật về luật đất đai thì việc xem xét cấp giấy chững nhận được thực hiện theo quy định tại Điều 20 của Nghị định 43/2/014/NĐ-CP.

Trường hợp có sự vi phạm pháp luật về đất đai trước ngày 1/7/2014 thì việc xem xét cấp giấy chứng nhận được thực hiện theo quy định tại Điều 22 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP và được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 01/07/2017/NĐ-CP.

Trường hợp 2: diện tích thực tế nhỏ hơn diện tích trên sổ đỏ.

Trong trường hợp này, người sử dụng đất cần làm thủ tục đính chính với cơ quan có thẩm quyền. Nếu sự chênh lệch ranh giới đất do có sự lấn chiếm của các hộ liền kề, chủ sở hữu đất có thể gửi đơn khiếu nại lên UBND cấp xã để được hòa giải. Nếu hòa giải không thành, chủ sở hữu đất có thể gửi đơn khiếu nại kên Tòa án nhân dân có thẩm quyền để được giải quyết.

Thủ tục cấp đổi sổ đỏ trong trường hợp diện tích thực tế khác với diện tích trong sổ đỏ

Người dân có quyền đề nghị cấp đổi Giấy chứng nhận khi phát hiện diện tích thực tế khác với sổ đỏ thoe hướng dẫn dưới đây:

- Hồ sơ bao gồm:

+ Đơn đề nghị cấp đổi Giấy chứng nhận theo mẫu số 10/ĐK

+ Bản gốc giấy chứng nhận đã cấp

- Nộp hồ sơ

+ Người dân nộp hồ sơ tại Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện hoặc Bộ phận một cửa.

+ Với nơi chưa có hai bộ phận này thì người dân có thể nộp hồ sơ cấp đổi Giấy chứng nhận tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện hoặc UBND cấp xã nơi có đất.

- Tiếp nhận hồ sơ

Cơ quan tiếp nhận sẽ trao Phiếu tiếp nhận cho người nộp hồ sơ, trong đó có ghi ngày trả kết quả. Nếu hồ sơ chưa đầy đủ, trong vòng 3 ngày, cơ quan tiếp nhận sẽ thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định.

- Trả kết quả

Trong vòng không quá 7 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ, kết quả sẽ được trả về cho người dân. Riêng ác xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn thì thời hạn trả kết quả không quá 17 ngày, không tính ngày nghỉ, ngày lễ.

- Lệ phí

Mỗi tỉnh thành sẽ có quy định về lệ phí khác nhau. Thông thường, các tỉnh đều thu không quá 100.000 đồng.

Tổng Hợp