Bỏ khung giá đất, ai có lợi?

Hiện nay, nhiều doanh nghiệp mua bán nhà đất 2 giá, giá mua bán thực tế cao hơn bảng giá được cơ quan chức năng đưa ra, gây thất thu cho ngân sách nhà nước. Việc bỏ khung giá đất sẽ giúp bảng giá đất sát với thị trường. Người dân có thể tự định giá được từng thửa đất mà không cần nhờ bên tư vấn nào.

Trong những năm qua, khung và bảng giá đất đang áp dụng làm tồn tại song hành hai loại giá: Giá do nhà nước ban hành và giá giao dịch thực tế trên thị trường. Sự chênh lệch này rất lớn dẫn đến nguy cơ lạm quyền của cán bộ nhằm vụ lợi và thao túng nguồn lực đất đai của nhà đầu tư. Đồng thời, người dân cũng chịu thiệt khi phải bàn giao đất cho nhà nước khi giá "trần" của bảng giá đất nhà nước ban hành chưa phản ánh giá trị thực tế của đất đai, chưa tính đến biến động liên tục trên thị trường.

Theo dự thảo Luật Đất đai sửa đổi bỏ quy định khung giá đất của Chính phủ, Bộ Tài nguyên và Môi trường đang nghiên cứu phương án không tính thuế đất theo hợp đồng mua bán mà căn cứ vào bảng giá đất thị trường hàng năm. Bản đồ định giá đất trên toàn quốc sẽ được xây dựng để mọi người có thể tự định giá.

Cụ thể, Bộ trưởng Tài nguyên và Môi trường Trần Hồng Hà cho biết, không thu thuế theo hợp đồng mua bán công chứng nữa. Thay vào đó, thuế chuyển nhượng đất sẽ được tính theo bảng giá đất hàng năm, theo giá thị trường. Người mua bán đất khai giá trong hợp đồng thấp hay cao cũng không ảnh hưởng đến việc tính thuế. Mục đích của dự thảo sửa đổi Luật đất đai nhằm đảm bảo công khai, minh bạch cho thị trường.

Tuy nhiên, điều mà khiến các chuyên gia lo lắng là việc bỏ khung giá đất, định giá sát thị trường có thể khiến giá bất động sản tăng cao hơn. Khi mức giá tăng quá cao thì các sản phẩm bất động sản khó bán, thiệt hại trước hết là các nhà đầu tư chứ chưa hẳn là người có nhu cầu mua nhà, đất. Đặc biệt trong thời điểm, việc tiếp cận đất đai, nhà ở của các nhóm thu nhập trung bình, thấp đã không khả quan thì sau dự thảo sửa đổi có thể gặp khó khăn hơn. 

Do đó, song hành với sửa đổi dự thảo Luật đất đai, Trung ương ban hành Nghị quyết 18 nên tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa Việt Nam trở thành nước phát triển có thu nhập cao. Các chủ trương mới về yêu cầu quy định mức thuế cao hơn với người sử dụng nhiều diện tích đất, nhà ở, đầu cơ đất; việc thu hồi đất chỉ được thực hiện sau khi phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được phê duyệt,... nên sớm đẩy nhanh triển khai.

Theo dự thảo, bảng giá đất được xây dựng định kỳ hàng năm và công bố vào ngày 1/1 của năm. Trong thời gian thực hiện, khi giá đất phổ biến trên thị trường có biến động thì UBND cấp tỉnh điều chỉnh bảng giá đất cho phù hợp. Đối với khu vực đã có bản đồ địa chính số và cơ sở dữ liệu giá đất thị trường thì xây dựng bảng giá theo vùng giá trị đất, giá thửa đất chuẩn. Dựa theo bản đồ, người dân có thể tự định giá được từng thửa đất mà không cần nhờ bên tư vấn nào. 

Bảng giá đất cũng là căn cứ để tính thuế sử dụng đất; thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất; tính phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai; tính tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất; tính giá khởi điểm đối với trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất… Mỗi lần sửa đổi như thế, các quy định hoàn thiện hơn nhưng quá trình thực hiện có thể phát sinh các hạn chế, "thậm chí có quy định lạc hậu, cản trở sự phát triển, cần sửa đổi".

Mỹ Lệ