7 giấy tờ đảm bảo pháp lý của dự án

Hiện nay có nhiều dự án ma, dự án không được cấp phép khiến nhà đầu tư gặp nhiều rủi ro. Vì vậy bàn cần phải kiểm tra giấy tờ pháp lý của một dự án trước khi quyết định đầu tư. 

1. Giấy phép kinh doanh và đầu tư bất động sản

Là giấy phép do cơ quan có thẩm quyền cấp cho chủ đầu tư để thực hiện quyền kinh doanh và đầu tư bất động sản. Cơ quan có thẩm quyền ở đây là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, thành phố. 

Đây là cơ sở để đánh giá một chủ đầu tư có thực sự uy tín hay không. Những lưu ý khi khách hàng xem xét giấy phép kinh doanh của chủ đầu tư:

• Giấy phép phải được đóng dấu đỏ của cơ quan có thẩm quyền và còn hiệu lực.
• Giấy phép phải đúng lĩnh vực bất động sản và phải có chức năng xây dựng, đầu tư kinh doanh.
• Giấy phép có thể bị làm giả vì vậy bạn nên tham khảo các chuyên gia để xác định giấy phép kinh doanh có phù hợp hoặc đủ pháp lý hay không.

Trong trường hợp chủ đầu tư không có giấy phép kinh doanh hoặc giấy tờ giả, nhưng khách hàng mua phải các sản phẩm bất động sản thì sẽ gặp rủi ro rất lớn. Cơ quan có thẩm quyền sẽ tiến hành thu hồi giấy phép kinh doanh giả khi có đơn khiếu nại. Chủ đầu tư sẽ buộc phải dừng hoạt động xây dựng trái phép và chờ xử lý như luật đã quy định.

2. Quyết định giao đất

Khoản 7 Điều 3 Luật Đất đai 2013 quy định, Quyết định giao đất sẽ do Nhà nước ban hành quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất. Người sử dụng đất được Nhà nước giao đất gồm giao đất có thu tiền và không thu tiền sử dụng đất. Trường hợp thực hiện các dự án bất động sản là giao đất có thu tiền.

Điều 59 Luật Đất đai 2013 đã nêu rõ cơ quan Nhà nước có Thẩm quyền giao đất phụ thuộc vào đối tượng được giao đất và loại đất được giao để sử dụng, cụ thể:

• Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giao đất trong các trường hợp sau đây: Giao đất đối với tổ chức; Giao đất đối với cơ sở tôn giáo; Giao đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.
• Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định giao đất trong các trường hợp sau đây: Giao đất đối với hộ gia đình, cá nhân. Giao đất đối với cộng đồng dân cư.

Quyết định giao đất là cơ sở để Cơ quan có thẩm quyền ra quyết định cấp sổ hồng dự án.

3. Sổ hồng

Mọi dự án bất động sản đều có sổ hồng chung, sau đó mới có thể phân chia ra thành nhiều lô đất khác nhau. Sở Tài nguyên và môi trường là cơ quan có thẩm quyền cấp và có phôi riêng.

Tính pháp lý của sổ hồng:

• Chứng minh quyền sở hữu hợp pháp. Sổ hồng đứng tên ai là người đó được nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất. Người này có toàn quyền mua bán, chuyển nhượng, cho tặng người khác.
• Quy định thời gian sử dụng đất. Thời hạn của sổ hồng sẽ được ghi theo mục đích sử dụng đất. Đất thổ cư là sở hữu lâu dài, Đất nông nghiệp hoặc mục đích khác sẽ giới hạn thời gian sở hữu, thông thường là 50 năm.
• Là cơ sở để thỏa thuận bồi thường. Chủ sở hữu sẽ được Nhà nước bồi thường khi đất bị thu hồi để làm dự án giao thông, phát triển kinh tế.
• Thực hiện thủ tục mua bán chuyển nhượng. Theo khoản 2 điều 97 luật đất đai 2013, sổ hồng có thể được chuyển nhượng, mua bán, tùy vào nhu cầu sử dụng của chủ sở hữu và không hạn chế số lần chuyển đổi.

Trường hợp không có sổ khách hàng có thể mất trắng vì dự án ma hoặc dự án không được cấp phép. Khi gõ cửa cơ quan chức năng thì chủ đầu tư đã “cao chạy xa bay”. Khách hàng nên tỉnh táo khi lựa chọn các dự án của chủ đầu tư lạ.

4. Phê duyệt 1/500

Trong các loại giấy tờ pháp lý bất động sản thì quyết định quy hoạch 1/500 rất quan trọng. Bản đồ quy hoạch chi tiết 1/500 chính là quy hoạch tổng mặt bằng quy hoạch của các dự án đầu tư xây dựng, là cơ sở để định vị công trình, thiết kế cơ sở, thiết kế kỹ thuật xây dựng công trình và thực hiện xây dựng. Một dự án bất động sản có quy hoạch tỷ lệ 1/500 là đã có đầy đủ pháp lý.

Bản đồ 1/500 cung cấp các thông tin sau:

Mật độ xây dựng: Mật độ xây dựng (%) = Diện tích chiếm đất của công trình kiến trúc (m2) / Tổng diện tích lô đất xây dựng (m2) x 100%. Một dự án đẳng cấp sẽ có mật độ xây dựng thấp chỉ từ 15 – 20% trên toàn bộ diện tích đất.

Hạ tầng giao thông: Quy hoạch chi tiết 1/500 sẽ thể hiện rõ tên đường, lộ giới đường (bao gồm cả lòng đường, vỉa hè). Quý anh chị có thể hình dung được hạ tầng giao thông khi dự án hình thành.

Cách bố trí tiện ích: Trong bản đồ sẽ thể hiện vị trí nào xây dựng tiện ích gì. Chủ đầu tư sẽ phối hợp với đơn vị thiết kế để sắp xếp khoa học giúp khách hàng có được cuộc sống tốt nhất.

Ranh giới hành chính: Quy hoạch chi tiết 1/500 sẽ thể hiện rõ ranh giới hành chính đối với các vùng đất tiếp giáp dự án. Từ đó, tránh tình trạng chồng chéo và tranh chấp trong quy hoạch.

Rủi ro khi mua dự án chưa có quy hoạch 1/500:

• Khách hàng có thể đối mặt với nguy cơ bị thay đổi kết cấu các sản phẩm bất động sản về diện tích, mặt bằng, vị trí các bất động sản.
• Khách hàng phải đối mặt với nguy cơ cao bất động sản ảo hoặc bất động sản lừa đảo.

5. Giấy phép xây dựng

Đây là văn bản pháp lý bất động sản bắt buộc các dự án phải có. Nếu mua phải dự án xây dựng trái phép khi bị thanh tra phát hiện thì hậu quả khách hàng phải lãnh rất lớn. Trong khi đó, dự án sẽ bị đình chỉ xây dựng và chờ hướng xử lý từ Cơ quan điều tra.

6. Văn bản nghiệm thu phần móng

Sau khi hoàn thành phần móng của nhà phố, biệt thự, căn hộ cao tầng, … chủ đầu tư mời đơn vị liên quan đến nghiệm thu công trình xây dựng như được phê duyệt. Pháp luật quy định một dự án khi đã được nghiệm thu phần móng sẽ được ký hợp đồng mua bán. Đây cũng là cơ sở để cấp sổ hồng cho khách hàng về sau cũng như giấy phép xây dựng phần thân tiếp theo của dự án. 

Hiện nay, tình trạng chủ đầu tư mở bán nhưng chưa xây dựng phần móng khá phổ biến. Khách hàng được chào mời đầu tư nên tìm hiểu kỹ để tránh rủi ro sau này.

7. Giấy bảo lãnh ngân hàng

Bất cứ một dự án bất động sản hình thành trong tương lai đều được một ngân hàng đứng ra bảo lãnh. Nếu chủ đầu tư không xây dựng như cam kết thì ngân hàng sẽ là người chi trả số tiền tương ứng mà khách hàng đã bỏ ra.

Khách hàng sẽ an tâm khi dự án có đơn vị bảo lãnh. Đồng thời, mua sản phẩm với ưu đãi lên tới 50 – 80% giá trị bất động sản. Hay còn gọi là “đòn bẩy tài chính” để sở hữu nhiều bất động sản.

Hậu quả khi mua dự án không có giấy bảo lãnh ngân hàng:

• Mất trắng tiền khi chủ đầu tư phá sản và không có khả năng trả nợ. Nếu Cơ quan nhà nước thu hồi được tài sản và tiến thành thanh lý thì số tiền trả cho khách hàng cũng chẳng được là bao.
• Nguy cơ bị treo bất động sản vì dự án xây dựng bỏ dở giữa chừng.

L.Pham Tổng hợp