6 trường hợp nào không được thế chấp đất để vay vốn ngân hàng?

Thế chấp đất để vay vốn ngân hàng phục vụ cho đời sống, các hoạt động đầu tư, kinh doanh, vốn phổ biến ở Việt Nam. Nhưng không phải trường hợp nào cũng đủ điều kiện để thế chấp quyền sử dụng đất mà vay vốn. Vì thế, các cá nhân, hộ gia đình cần tìm hiểu kỹ về quy định thế chấp đất mới nhất của pháp luật để đảm bảo lợi ích của mình.

Thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn ngân hàng là gì?

Theo định nghĩa của khoản 1 Điều 317 Bộ luật dân sự 2015, thế chấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay còn gọi là thế chấp sổ đỏ được hiểu là việc chủ sử dụng đất hợp pháp dùng quyền tài sản của mình để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ và không giao đất cho bên nhận thế chấp.

Thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn ngân hàng thông thường được thực hiện cho các mục đích như đầu tư, xây dựng, kinh doanh, học tập, khám chữa bệnh,... Ngân hàng sẽ dùng Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất  làm tài sản thế chấp để được duyệt hồ sơ vay. Khi khách hàng thanh toán hoàn tất khoản vay thì sẽ được nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) đúng thời hạn. Nếu bên đi vay không có khả năng trả nợ thì tài sản thế chấp sẽ được xử lý theo thỏa thuận.

Bên cạnh đó, thế chấp quyền sử dụng đất vay vốn ngân hàng phải được thực hiện tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam như Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam, Ngân Hàng TMCP Công Thương Việt Nam, Ngân hàng TMCP Sài Gòn Thương Tín,…

Điều kiện và các loại đất được phép thế chấp để vay vốn ngân hàng

Điều kiện kiên quyết đầu tiên để thực hiện thế chấp quyền sử dụng đất là phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất. Chủ sở hữu có quyền xác định phạm vi thế chấp tài sản cụ thể như sau:

• Thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất: Tài sản gắn liền với đất thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp thì tài sản gắn liền với đất cũng thuộc tài sản thế chấp, nếu không có bất kỳ thỏa thuận nào khác.
• Thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp tài sản gắn liền với đất: Nếu người sử dụng đất không đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp chỉ gắn liền với đất được chuyển giao, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Đồng thời, đất được phép thế chấp là đất không có tranh chấp và trong thời hạn sử dụng đất; Quyền sử dụng không bị kê biên để bảo đảm thi hành án. Việc thế chấp quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

Ngoài ra, căn cứ khoản 1 Điều 179 Luật Đất đai 2013, các loại đất được phép thế chấp để vay vốn ngân hàng khi thuộc các trường hợp sau:

• Đất nông nghiệp được Nhà nước giao trong hạn mức.
• Đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất.
• Đất được cho thuê trả tiền đất một lần cho cả thời gian thuê.
• Đất được nhà nước công nhận quyền sử dụng đất.
• Đất được nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế.

Các trường hợp không được thế chấp đất để vay vốn ngân hàng

Ngoài các loại đất đủ điều kiện để thế chấp, thì theo quy định của Luật Đất đai năm 2013, có 6 trường hợp sau không được thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn tại ngân hàng:

• Trường hợp 1: Đất không đủ điều kiện để thế chấp căn cứ theo khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 như đất có tranh chấp; Quyền sử dụng đất bị kê biên để bảo đảm thi hành án; Hết thời hạn sử dụng đất.
• Trường hợp 2: Quyền sử dụng đất hình thành trong tương lai. Cụ thể, khoản 4 Điều 10 Nghị định 21/2021/NĐ-CP quy định: “Việc bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bằng tài sản hình thành trong tương lai không áp dụng đối với quyền sử dụng đất”.
• Trường hợp 3: Đất thuê trả tiền hàng năm không được thế chấp quyền sử dụng đất, không được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng - an ninh, thu hồi đất để phát triển kinh tế xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng.
• Trường hợp 4: Đất của cơ sở tôn giáo, cộng đồng dân cư sử dụng đất không được chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, tặng cho quyền sử dụng đất và không được thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
• Trường hợp 5: Đất phục vụ cho hoạt động hàng không dân dụng theo Khoản 1, Điều 156, Luật Đất đai năm 2013 đã quy định không được thế chấp hay sử dụng cho bất kỳ mục đích cá nhân nào. 
• Trường hợp 6: Người đang có nghĩa vụ quản lý di sản là quyền sử dụng đất được chỉ định trong di chúc hoặc do những người thừa kế thỏa thuận cử ra. Trường hợp này, quyền sử dụng đất chỉ được thế chấp khi tất cả những người thừa kế đồng ý bằng văn bản. 

Với các quy định về điều kiện, các trường hợp không được thế chấp quyền sử dụng đất tại ngân hàng, người sử dụng đất có nhu cầu cần nắm rõ các quy định liên quan để đảm bảo quyền lợi hợp pháp của mình.

Mỹ Lệ