5 loại thuế phí ạn cần biết khi mua bán, chuyển nhượng nhà đất

Nếu chưa có kinh nghiệm trong việc mua bán, chuyển nhượng nhà đất thì bạn nên tìm hiểu về các loại thuế phí. Việc biết trước các loại phí thuế phải nộp sẽ giúp bạn ước tính để mua nhà với một mức giá hợp lý, không phát sinh chi phí ngoài ý muốn.

Hiểu đúng về phí, lệ phí và thuế

Theo quy định của pháp luật mọi hoạt động kinh doanh, mua bán, chuyển nhượng bất động sản đều phải nộp một thuế nhất định. Cụ thể quy định tại Điều 3 Luật Phí và Lệ phí 2015, có hiệu lực từ ngày 01/07/2017, nội dung đề cập rõ:

Thứ nhất, phí là khoản tiền mà tổ chức, cá nhân có trách nhiệm phải trả để bù đắp chi phí cho tính phục vụ của cơ quan nhà nước. Phí này được cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao cung cấp dịch vụ công đã quy định trong Danh mục phí ban hành kèm theo Luật Phí và Lệ phí.

Thứ hai, lệ phí là khoản tiền được quy định trong Danh mục lệ phí ban hành kèm theo Luật Phí và Lệ phí. Lệ phí được ấn định mà tổ chức, cá nhân phải nộp khi được cơ quan nhà nước cung cấp dịch vụ công, phục vụ công việc quản lý nhà nước.

Thứ ba, theo quy định tại Luật Thuế 2014, thuế là nguồn thu theo nghĩa vụ được quy định theo pháp luật. Ở Việt Nam, thuế có hai loại: thuế trực thu là thuế đánh trực tiếp vào thu nhập (thuế thu nhập công ty, thuế thu nhập cá nhân) và thuế gián thu (thuế doanh thu, thuế giá trị gia tăng, thuế tiêu thụ đặc biệt, thuế xuất nhập khẩu, thuế sử dụng tài nguyên…)

Thuế thu nhập cá nhân

Giao dịch bất động sản cũng như các hoạt động kinh doanh khác đều nộp thuế thu nhập cá nhân. Bên bán bất động sản là bên chịu thuế, còn bên mua không chịu khoản thuế này theo như Luật thuế thu nhập cá nhân năm 2007. Tuy vậy, nhiều trường hợp người mua bất động sản là người đóng thuế TNCN. Điều này pháp luật hiện hành cho phép các bên tự thỏa thuận.

Mức thuế TNCN là 2% được tính trên giá trị các bên thỏa thuận ghi nhận tại Hợp đồng mua bán công chứng. Ví dụ, bất động sản được bán với giá 3 tỷ đồng thì thuế thu nhập cá nhân phải nộp là: 3 tỷ đồng x 2% = 60 triệu đồng.

Đặc biệt lưu ý nếu thuế được tính theo mức giá nhà, đất của nhà nước ban hành. Do đó, giá mua bán thấp hơn mức giá đất đã được quy định thì vẫn đóng thuế dựa trên giá đất đã ban hành theo quy định của pháp luật về đất đai tại thời điểm kê khai thuế. Ví dụ, lô đất 70m2 có giá trên hợp đồng mua bán là 20 triệu đồng/m2. Tổng giá trị chuyển nhượng là 1,4 tỷ đồng. Nhưng bảng giá đất quy định khu vực đó là 30 triệu đồng/m2. Như vậy, mức đóng sẽ là: 2,1 tỷ đồng x 2% = 42 triệu đồng.

Lệ phí trước bạ

Lệ phí trước bạ dành cho các tổ chức, cá nhân khi đăng ký quyền sở hữu với cơ quan có thẩm quyền dựa theo Điều 3 Nghị định 140/2016/NĐ-CP. Điều này đồng nghĩa, người mua cần phải đi đăng ký biến động đất đai trong thời gian 30 ngày và người mua phải nộp lệ phí trước bạ khi chuyển nhượng đất. Mức lệ phí trước bạ được tính theo công thức: Lệ phí trước bạ = 0,5% x diện tích x giá 1m2 theo bảng giá đất.

Diện tích nhà chịu lệ phí trước bạ sẽ được tính theo diện tích sàn nhà bao gồm cả công trình phụ thuộc quyền sở hữu hợp pháp của cá nhân đó. Lưu ý rằng, giá 1m2 đất là giá thực tế xây dựng 1m2 sàn nhà của cấp nhà, hạng nhà do UBND cấp tỉnh quy định.

Lệ phí địa chính

Lệ phí địa chính là khoản thu vào tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc tổ chức được ủy quyền giải quyết các công việc về địa chính. Thông tư 02/2014/TT-BTC (có hiệu lực đến 31/12/2016) nêu rõ, lệ phí địa chính bao gồm:

• Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, tài sản gắn liền với đất
• Chứng nhận đăng ký biến động về đất đai, trích lục bản đồ địa chính
• Văn bản, số liệu hồ sơ địa chính

Đặc biệt, lệ phí địa chính tùy thuộc vào điều kiện cụ thể của mỗi địa phương. Các cá nhân ở 

thành phố trực thuộc Trung ương, phường nội thành thuộc thành phố hoặc thị xã trực thuộc tỉnh cao hơn mức thu tại các khu vực khác và phí thu của tổ chức bao giờ cũng cao hơn đối với hộ gia đình, cá nhân.

Phí thẩm định hồ sơ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Phí thẩm định hồ sơ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là khoản thu đối với công việc thẩm định hồ sơ theo thông tư 85/2019/TT-BTC. Phí này nhằm đảm bảo các điều kiện cần và đủ trong việc thực hiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. 

Căn cứ quy mô diện tích của thửa đất, tính chất phức tạp của từng loại hồ sơ, mục đích sử dụng đất và điều kiện cụ thể của địa phương để quy định mức thu phí cho từng trường hợp. Theo quy định, HĐND cấp tỉnh sẽ quy định mức thu phí thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Phí công chứng mua bán nhà đất

Mức loại thuế phí cuối cùng, bạn cần đặc biệt quan tâm khi giao dịch bất động sản là phí công chứng mua bán nhà đất. Hợp đồng công chứng được xem là căn cứ pháp lý cao nhất khi giao dịch chuyển quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở từ người bán sang người mua. Vì vậy, hợp đồng mua bán chỉ có giá trị khi được công chứng với các cơ quan tổ chức có đủ thẩm quyền. 

Mức lệ phí công chứng tùy thuộc vào giá trị tài sản và hợp đồng giao dịch. Theo Thông tư số 257/2016/BTC, mức thu phí công chứng cụ thể như sau:

Thông tin 5 loại phí, thuế mua bán nhà đất cơ bản nhất trong giao dịch bất động sản đã được quy định rõ ràng theo quy định của pháp luật. Việc nộp các loại thuế phí sẽ dựa trên sự thỏa thuận giữa bên mua và bên mua bán, mỗi bên đóng một nửa. Hoặc người bán trả toàn bộ các khoản thuế, phí trên. Do đó, bạn cần thống nhất điều này với người bán trước khi ký hợp đồng mua bán.

Mỹ Lệ