Thị trường khó vẫn có cơ hội

Từ nay tới năm 2023, thị trường tiếp tục gặp khó khăn, không chỉ các nhà đầu tư cá nhân, mà cả các chủ đầu tư dự án cũng đang phải giảm giá, chiết khấu để bán được bất động sản. Do đó, với các phân khúc vượt quá giá trị, thị trường sẽ có sự điều chỉnh trở về với giá trị thực, mở ra cơ hội mới cho các nhà đầu tư.

Vào thời điểm đầu tháng 10/2022, thông tin “bán đất cắt lỗ” chỉ dừng lại ở suy đoán, nhưng hiện tại, cơn sóng ngầm giảm giá trên thị trường đất nền, đất thổ cư vùng ven ngày càng lan rộng mạnh mẽ. Một số điểm nóng về đất nền ở Hà Nội như Hoài Đức, Gia Lâm, Thanh Trì, Nam Từ Liêm…, giá đất thuộc vị trí mặt đường lớn đã bắt đầu xuất hiện những lô đất được chào bán rẻ hơn 10 - 20% so với giá thị trường.

Đáng chú ý, một số khu vực từng tăng giá mạnh theo “cơn sốt” đường Vành đai 4 đi qua như xã Minh Trí, Hiền Ninh (huyện Sóc Sơn) từng ghi nhận mức giá chạm ngưỡng 40 triệu đồng/m2 với lô đất đẹp, giáp trục đường ô tô. Đến hiện tại, nhiều lô đất đang được chủ rao bán giảm 30-32 triệu đồng/m2. Các vị trí mặt đường Đào Nguyên, Dương Xá… cũng từng được mua ở vùng giá 60-75 triệu đồng/m2 thì hiện hạ còn hơn 50 triệu đồng/m2.

Tại Hà Đông, khu vực như Đồng Mai, giá đất dịch vụ từng “ăn theo” sóng Vành đai 4, giá 70 triệu đồng/m2, bây giờ hạ ở mức 40-45 triệu đồng/m2. Thậm chí có một số lô cần bán gấp, giá lô đất thổ cư, sát trục đường ô tô đi qua, mức giá từ 65-69 triệu đồng/m2, hạ xuống còn 40-55 triệu đồng/m2.

Không chỉ các dự án của các nhà đầu tư cá nhân mà ngay cả một số doanh nghiệp sẵn sàng chiết khấu sản phẩm từ 30%, thậm chí lên tới 50% để giải quyết hàng tồn, “đẩy” sản phẩm, thu dòng tiền cuối năm. Điển hình như, một dự án ở TP. Thủ Đức chiết khấu tổng 40% khi người mua thanh toán vượt tiến độ đến 98%. Điều này có nghĩa mua một căn hộ khoảng 70m2 với giá gốc là hơn 4,7 tỷ đồng thì người mua chỉ cần trả 2,9 tỷ đồng.

Làn sóng cắt lỗ sâu còn được dự báo sẽ diễn ra đến hết Quý I/2023 khi các chính sách tiền tệ như tín dụng ngân hàng, trái phiếu bị kiểm soát chặt chẽ. Đồng thời, lãi suất ngân hàng liên tục có xu hướng tăng cao khiến thanh khoản thị trường sụt giảm nghiêm trọng. Đáng quan ngại nhất là hàng tồn kho thuộc các dự án “dở dang”. Tại thời điểm tháng 6/2022, “hàng tồn kho” 45 doanh nghiệp bất động sản niêm yết trên sàn chứng khoán đã ghi nhận khoảng 273.373 tỷ đồng chiếm quá nửa giá trị tài sản của doanh nghiệp. Nếu tình trạng này kéo dài, thị trường càng bị “đứt gãy”, khó khăn càng kéo dài nghiêm trọng.

Thế nhưng, theo nhà đầu tư giàu kinh nghiệm trên thị trường địa ốc, sóng cắt lỗ còn kéo dài thì cơ hội cho người có tiềm lực tài chính mạnh càng cao. Thị trường sẽ rớt từ từ xuống đáy, đưa đất trở về giá trị thực. Tuy nhiên, nhà đầu tư muốn xuống tiền trong giai đoạn hiện nay phải hết sức thận trọng, vừa dò đáy và vừa phải trèo lên đỉnh. Đặc biệt, chỉ cân nhắc việc giao dịch khi biết rõ bất động sản đó có tính thanh khoản tốt, kiểm soát được rủi ro pháp lý, rủi ro quy hoạch, rủi ro dòng tiền và hạn chế dùng đòn bẩy tài chính, tránh tình trạng "chết mòn trên đống tài sản".

Thị trường sắp tới sẽ tập trung vào sản phẩm cho người dùng ở thực, đòi hỏi các góc nhìn xa hơn chứ không chỉ là bán một căn nhà. Khi thị trường đã trải qua thời điểm thanh lọc, Chính phủ cũng thúc đẩy cải cách, nới room tín dụng hơn dù không nhiều, nhưng đủ để thị trường không sụp. Do đó, các chủ đầu tư cần tiếp tục cải thiện năng lực phát triển sản phẩm, bằng cách nhìn xa hơn, cần đảm bảo pháp lý về lâu dài cho sản phẩm. Dự kiến 2023, bất động sản công nghiệp và nhà ở phục vụ nhu cầu ở thực, có mức giá bán hợp lý sẽ vẫn giữ được thanh khoản.

Mỹ Lệ