Thị trường bất động sản cuối năm, kẻ bán lỗ, người bung hàng

Thị trường bất động sản cuối năm 2022 đã có dấu hiệu giảm tốc, trầm lắng. Các nhà đầu tư bán lẻ sức yếu, vốn mỏng đang ra sức “xả hàng”, “bán lỗ”. Ngược lại, các doanh nghiệp lớn có tiềm lực lại rất kỳ vọng vào sự phục hồi của thị trường cuối năm nên triển khai hàng loạt các dự án mới. 

“Lệch pha tín dụng” và cung cầu 

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) vừa có báo cáo đánh giá thị trường bất động sản 9 tháng của năm 2022, nguồn cung có 11.600 căn nhà, tăng 70,5% so với cùng kỳ 2021. Nhưng số lượng nhà ở này cũng chỉ bằng khoảng 36% so với cùng kỳ năm 2017. Đáng chú ý, phân khúc nhà bình dân dưới 2 tỷ đồng/căn (dưới 30 triệu đồng/m2) và nhà ở xã hội đã hoàn toàn vắng bóng trên thị trường, chiếm 0% năm 2022. Trước đó, năm 2021, phân khúc này còn chiếm 1%.

Đồng thời, nguồn cung tín dụng cho phân khúc nhà ở cũng không đáp ứng được nhu cầu thị trường. Các dự án nhà ở thương mại, thuộc phân khúc cao cấp có nguồn vốn huy động lên đến 103.780 tỷ đồng (tăng 654%). Con số này cao hơn 6,5 lần so với cùng kỳ năm ngoái (15.880 tỷ đồng). Hiện tại, phân khúc nhà ở cao cấp đang thu hút một lượng vốn tín dụng rất lớn khoảng 49.938 - 58.261 tỷ đồng khi ngân hàng thương mại cho vay 60-70%.

Điều này cho thấy tình trạng “lệch pha tín dụng”, không giải quyết được bài toán nhà ở xã hội khi 70% đối tượng ở phân khúc này chủ yếu mua để đầu tư, cho thuê, bán lại. Trong khi đó, lãi suất vay tín dụng tiếp tục tăng cao vượt tầm tài chính người mua nhà ở thực. 

Theo kiến nghị, thành phố nên xem xét 64 dự án đang dừng triển khai nhằm sử dụng quỹ đất có nguồn gốc đất công, do cổ phần hóa… để tăng nguồn cung nhà ở. Ngoài ra, tín dụng nên nới thêm 1-2%, nguồn vốn 100.000 - 200.000 tỷ đồng hỗ trợ nền kinh tế trong giai đoạn cao điểm cuối năm.

“Hai cực” đối lập trên thị trường 

Khi van tín dụng càng siết chặt, lãi suất tăng cao, tâm lý người mua cũng trở nên e dè hơn vì không đủ nguồn lực tài chính. Trong khi, đây lại là nhóm đối tượng chiếm số đông và có nhu cầu mua ở thực, là khách hàng chính của nhiều nhà đầu tư nhỏ lẻ. Do đó, khi nhóm khách hàng này quay lực, các “cá nhỏ” như bị mắc cạn, chấp nhận “xả hàng”, bán lỗ để thu hồi vốn.

Đơn cử như trường hợp anh K, chơi chứng khoán thua lỗ hơn 500 triệu đồng. Anh đã rao bán lô đất nền có diện tích 58m2 tại Tp.Thủ Đức (Quận 9 cũ) với giá 4 tỷ đồng. Nhưng lẳng lặng, hơn 1 tháng trôi qua, vẫn chưa có khách hỏi mua. Hiện tại, anh K hạ xuống còn 3.4 tỷ đồng/nền giá chốt và gửi gắm cho nhiều môi giới BĐS. Nhưng vẫn chưa ai hỏi mua, anh K cho biết, nếu tiếp tục hạ giá, anh phải chấp nhận lỗ nền đất đã mua gần 2 năm.

Không chỉ riêng anh K, mà nhiều nhà đầu tư phân khúc đất nền tỉnh vì sử dụng đòn bẩy tài chính ngân hàng nên đuối sức về dòng tiền. Khi lướt sóng, “ôm hàng” và chờ thị trường, tâm lý của những nhà đầu tư này dễ dao động. Tình trạng này đang tăng dần và dự báo cắt lỗ có thể xuất hiện rộng hơn trên thị trường, rơi nhiều vào phân khúc BĐS cao cấp.

Trái lại, các nhà đầu tư có tiềm lực tài chính vững mạnh, có tầm nhìn dài hạn cho rằng đây chính là thời điểm thích hợp để “bung hàng”. Vì dù thị trường khó nhưng nhu cầu với BĐS nhà ở còn khá lớn, điều này sẽ là nền tảng chính để thị trường phục hồi trong thời gian tới.

Các doanh nghiệp như Novaland, Nam Long Group, Phú Mỹ Hưng, Hưng Thịnh, LDG Group, Centana, Bamboo Capital, Masteri Home… đang chuẩn bị cho ra mắt hàng trăm sản phẩm vào giai đoạn cuối năm 2022. Nguồn cung lớn đến hàng nghìn căn hộ tập trung chủ yếu ở Thủ Đức như: LDG Riverside với 2.000 căn; Centana Điền Phúc Thành với 1.720 căn; dự án Stella Võ Văn Kiệt (quận Bình Tân) với 1.200 căn,...

Đánh giá về những bước đi có tính “ngược sóng”, các chủ đầu tư cho rằng bất động sản vẫn là kênh đầu tư an toàn, đem đến lợi nhuận cao. Nhất là khi thị trường khan hiếm hiếm nguồn cung mới thì đây vẫn là thời điểm để “bật dậy”. Một yếu tố then chốt khác là dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi bổ sung quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư vẫn chưa được thông qua. Do đó, việc sở hữu căn hộ tại thời điểm này sẽ không bị giới hạn thời hạn sử dụng. 

Chung quy lại, các doanh nghiệp, chủ đầu tư lớn vẫn lạc quan, có niềm tin thị trường sẽ sôi động trở lại nên chủ động mạnh mẽ “bấm nút” khởi động thị trường để nắm bắt cơ hội “đi trước đón đầu”.

Mỹ Lệ