"Nghẽn" pháp lý, bất động sản du lịch "đứng hình"

Bất động sản du lịch có vai trò quan trọng trong việc phục hồi kinh tế Việt Nam sau đại dịch Covid-19. Nhưng tình hình chung hiện nay, phân khúc này đang gặp khó vì các điểm nghẽn pháp lý. Quy định pháp luật chưa đồng bộ đã khiến bất động sản du lịch diễn biến phức tạp, sức tiêu thụ và nguồn cung kém.

Tiêu thụ giảm, tính thanh khoản kém

Loại hình bất động sản du lịch vốn là phân khúc có tiềm năng rất lớn, phát triển mạnh mẽ từ năm 2014. Tuy nhiên, do sự cố "vỡ trận" ở Cocobay Đà Nẵng, phân khúc BĐS du lịch lịm dần. Ngay cả khi sau đại dịch Covid 19, du lịch mở cửa, kinh tế phục hồi nhưng loại hình này vẫn đứng im.

Theo thống kê, mức độ quan tâm đến thị trường bất động sản nghỉ dưỡng thể hiện qua lượt tìm kiếm của người dùng đang giảm 41% trong 2 năm qua. Đây là tỷ lệ giảm khá mạnh so với các phân khúc khác. Có thể thấy, bất động sản nghỉ dưỡng đang là mảng có gam màu ảm đạm nhất.

Dẫu tính thanh khoản chậm, nguồn cung và giá bán vẫn tăng mạnh kể từ tháng 8/2022 ở phân khúc condotel. Điểm nhấn của phân khúc condotel là mặt bằng giá bán sơ cấp vẫn tăng 2 - 7% so với tháng trước, dao động từ 38,4 - 153,7 tỷ đồng/căn. So với cùng kỳ năm trước, số lượng condotel hiện nay là 424 căn, tập trung cục bộ tại một dự án ở khu vực miền Trung với 351 căn (chiếm 83% tổng nguồn cung mới trên cả nước), trong khi miền Bắc chỉ 16 căn và miền Nam là 57 căn.

Tuy nhiên, sức cầu thị trường vẫn còn khá thấp, đạt tỷ lệ 29% với 123 căn được tiêu thụ (lượng tiêu thụ chủ yếu tập trung tại Bình Định, chiếm 62% tổng lượng tiêu thụ cả nước). Mặc dù, các dự án đã kèm theo các chính sách chiết khấu, ưu đãi, hỗ trợ lãi suất, cam kết lợi nhuận.. nhưng thị trường vẫn không chuyển biến tích cực hơn.

Ngoài ra, cũng trong tháng 8/2022, nguồn cung biệt thự nghỉ dưỡng sụt giảm nhiều tại một số dự án ở khu vực miền Nam và miền Trung, khi miền Nam chỉ có 22 căn, miền Trung 97 căn trên tổng cung 219 căn biệt được mở bán. Dự kiến nguồn cung và sức cầu thị trường tiếp tục xu hướng giảm và tập trung chủ yếu ở những địa phương quen thuộc như Bình Thuận và Bà Rịa – Vũng Tàu.

Nguyên nhân từ điểm “nghẽn” pháp lý

Nhận xét về nguyên nhân trực tiếp khiến thị trường bất động sản du lịch không được như kỳ vọng, các chuyên gia cho rằng đến từ việc “ách tắc” room tín dụng. Dù lượng tiêu thụ tháng 8/2022 có tăng nhưng sức tiêu thụ nhà phố chỉ đạt 27%. Ảnh hưởng của tình trạng kiểm soát tín dụng vào phân khúc BĐS nghỉ dưỡng cộng với lãi suất cho vay tăng cao đã tác động mạnh mẽ đến tính thanh khoản khiến cho sức cầu từ đầu năm 2022 đến nay “tuột dốc không phanh”.

Song, điểm cao trào nằm ở sửa đổi Dự thảo Luật đất đai, bất động sản du lịch vẫn nằm ngoài vòng tròn mặc dù sự tồn tại vẫn được thừa nhận. Phân khúc này được ví như đứa "con lai" sinh ra nhưng chưa được cấp giấy khai sinh, chưa được thừa nhận. Quy định pháp luật chưa đồng bộ, tình trạng khiếu nại, tố cáo, tranh chấp liên quan đến trái phiếu doanh nghiệp, kinh doanh bất động sản đối với các dự án bất động sản du lịch, nhà ở thương mại tiếp tục diễn biến phức tạp trong thời gian tới.

Thực tế cho thấy, du lịch Việt Nam đang phát triển và hội đủ cơ hội để bùng nổ trong bối cảnh người dân rất nhanh nhạy trong đầu tư. Thủ tướng Chính phủ cũng từng nói về mục tiêu phát triển du lịch thành ngành kinh tế mũi nhọn. Nhưng các chủ trương quyết sách thường chậm trễ so với sự biến đổi của cuộc sống. Pháp lý rõ ràng là vấn đề mang tính then chốt đối với sự phát triển của thị trường bất động sản nghỉ dưỡng. Việc BĐS nghỉ dưỡng nằm ngoài hành lang pháp lý đang kéo lùi sự phát triển của hạ tầng ngành du lịch. Thậm chí, điều này đang đi ngược với mục tiêu phát triển kinh tế toàn diện, kinh tế xanh và lãng phí tiềm năng dồi dào của du lịch. 

Theo, Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) nhận định, phải đáp ứng đầy đủ được nhu cầu về pháp lý cho loại hình bất động sản mới như condotel, officetel, biệt thự nghỉ dưỡng… Rõ ràng, đây là nhu cầu có thực của thị trường, nhưng cơ quan quản lý nhà nước chưa giải quyết thấu đáo. Nếu sửa Luật Đất đai lần này không giải quyết được, thì thị trường bất động sản nghỉ dưỡng sẽ tiếp tục bị ‘cùm chân’ như thời gian qua. Vì thế, vấn đề tạo khung pháp lý chặt chẽ, hiệu quả với BĐS du lịch lại càng hết sức quan trọng.

Mỹ Lệ