Diễn biến “bất thường” thị trường bất động sản vào nửa cuối 2022

Trái ngược với thị trường 6 tháng đầu năm, bất động sản đang đối diện với nhiều thách thức. Sức hấp thụ hầu hết ở các phân khúc đang có dấu hiệu chững lại trong khi hiện tượng “thổi giá” vẫn tồn đọng. Chưa kể, siết van tín dụng và lạm phát càng tạo sức ép cho thị trường.

Giao dịch giảm, giá vẫn tăng

Nhận định về tình hình thị trường bất động sản nửa đầu năm nay. Hàng loạt động thái kiểm soát huy động vốn vào bất động sản, hạn mức cho vay và các điều kiện với doanh nghiệp bất động sản khi phát hành trái phiếu, siết chặt thu thuế và thực hiện giao dịch bất động sản, siết phân lô, tách thửa, cấp quyền sử dụng đất... đã tác động lớn đến hoạt động của thị trường.

Trong 6 tháng đầu năm 2022, giá căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ, đất nền vẫn tăng so với thời điểm cuối năm 2021, mức độ tăng giá các phân khúc bất động sản tập trung trong cuối quý 1, chậm dần và có dấu hiệu chững lại trong các tháng quý 2. 

Cụ thể, nhu cầu tìm kiếm bất động sản để ở tại TP.HCM quý 2/2022 có xu hướng đi xuống với mức giảm 5% so với cùng kỳ. Trong đó, mức độ quan tâm căn hộ chung cư giảm 3%, nhà phố giảm 9% và đất nền/nhà liền thổ giảm 16%.

Theo ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc bat dong san khu vực phía Nam, loại hình đất nền, đất nông nghiệp là dòng sản phẩm phục vụ nhu cầu đầu tư nên việc siết tín dụng vào bất động sản và ngưng phân lô, bán nền tại nhiều địa phương đã đánh mạnh vào đối tượng đầu cơ, đầu tư khiến giao dịch giảm mạnh.

Bất chấp đà giảm từ nhu cầu tìm kiếm, giá rao bán của cả 3 loại hình trên vẫn tăng mạnh trong quý vừa qua. Giá nhà ở riêng lẻ, đất nền có biên độ tăng cao hơn so với căn hộ chung cư (bình quân tăng khoảng 5-7% so với quý trước). Phân tích dữ liệu cho thấy giá rao bán căn hộ tiếp tục tăng từ 4-7% so với cùng kỳ, tăng mạnh nhất ở loại hình căn hộ cao cấp giá trên 55 triệu đồng/m2. Nhà riêng và nhà phố có giá bán tăng 3-8% so với quý trước, các biệt khu vực quận 2 cũ giá nhà riêng tăng gần 17%.

Sự thiếu minh bạch của thị trường

Theo  Bộ Xây dựng, thị trường bất động sản cũng đang xuất hiện nhiều dấu hiệu bất ổn. Cụ thể, thủ tục pháp lý phức tạp, thiếu đồng bộ, khiến nguồn cung nhà ở thương mại giảm ở hầu hết các địa phương.  Theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, trên địa bàn thành phố có khoảng 126 dự án. Tại Hà Nội, số lượng dự án có vướng mắc, ách tắc cũng lên đến hàng trăm dự án.

Các sàn giao dịch bất động sản hình thành, hoạt động còn mang tính tự phát, thiếu ổn định; chưa đảm bảo kiểm soát đầy đủ được thông tin, tính pháp lý trong giao dịch bất động sản. Có hiện tượng các sàn giao dịch BĐS câu kết với nhau “ôm hàng”, “làm giá”, “tạo sóng”, “ thổi giá”, gây “sốt ảo” ăn chênh lệch làm nhiễu loạn thị trường… Một bộ phận môi giới bất động sản còn yếu về chuyên môn, hiểu biết pháp luật hạn chế, chưa có tính chuyên nghiệp; còn một lượng lớn các cá nhân hành nghề "môi giới" bất động sản tự do không có chứng chỉ hành nghề.

Từ đó dẫn đến hiện tượng kê khai “hai giá”, kê khai thấp hơn giá giao dịch thực nhằm trốn thuế trong giao dịch kinh doanh bất động sản còn khá phổ biến. Chính sách thuế đối với việc sử dụng bất động sản, hoạt động giao dịch, kinh doanh bất động sản chưa phân biệt được giữa người sử dụng và đối tượng đầu tư, kinh doanh, đặc biệt mua đi, bán lại nhiều lần dẫn đến hiện tượng đầu cơ, găm giữ bất động sản. 

Đặc biệt, thông tin liên quan đến thị trường bất động sản chưa được minh bạch, cập nhật thường xuyên, liên tục và đầy đủ dẫn đến tình trạng lợi dụng, tung tin đồn thổi, nhiễu loạn thị trường. Những bất cập trên đã làm ảnh hưởng tiêu cực tới sự phát triển hiệu quả và bền vững của thị trường bất động sản

Mỹ Lệ