Bất động sản đang điều chỉnh theo chu kỳ hay chuẩn bị bước vào gia đoạn 'đóng băng'

Thị trường bất động sản đang bị bao trùm bởi không khí trầm lắng kéo theo hoạt động thanh khoản cũng chậm hơn giai đoạn trước. Các chuyên gia cho rằng, thị trường bất động sản đang điều chỉnh theo chu kỳ nhưng không tồi tệ đến mức “đóng băng”.

Bất động sản giảm theo chu kỳ

Trong 2 quý đầu tiên của năm 2022, thị trường bất động sản đã trải qua nhiều biến động. Đặc biệt trước tình trạng tăng giá bất thường tại nhiều khu vực, các cơ quan chức năng đã có sự can thiệp và có những động thái kiểm soát thị trường, điều này đã tác động mạnh mẽ đến thị trường bất động sản. 

Bà Đỗ Thu Hằng - Giám đốc cấp cao, Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu, Savills Hà Nội nhận định, đà tăng giá của thị trường bất động sản đã có dấu hiệu chững lại do mức giá ở một số dự án đang đứng ở mức cao, ảnh hưởng đến tính thanh khoản, dòng tiền cũng như hoạt động đầu tư. Đồng thời, các động thái kiểm soát tín dụng bất động sản, hạn chế tách thửa tại một số địa phương hay tăng cường chống thất thu thuế cũng tác động lên thị trưởng bất động sản. 

“Thị trường bất động sản luôn đi theo một quy luật, 10 năm tăng gấp 3 lần. Tức là khi bỏ vốn vào bất động sản phải xác định đầu tư dài hạn và không phải mua theo phong trào. Những nhà đầu tư này trung hạn trong khoảng thời gian 3 - 5 năm, họ sẽ chọn lúc thị trường khó khăn, đi xuống để bỏ tiền đầu tư. Còn với những nhà đầu tư lướt sóng, họ luôn có xu hướng chọn đầu tư khi thị trường
đang lên”, bà Hằng nói.

Thị trường bất động sản hiện đang bước vào giai đoạn điều chỉnh sau 3 năm tăng trưởng mạnh mẽ. Đây là thời điểm gây ám ảnh các nhà đầu tư trước đó, tuy nhiên lại là cơ hội cho những nhà đầu tư mới. Ở giai đoạn này, nếu mua vào bất động sản, nhà đầu tư sẽ được mua được bất động sản với giá rẻ và rất có thể sẽ kiếm được lời ngay khi giá đất tăng, khi thị trường phục hồi trở lạị. Tuy nhiên đầu tư vào giai đoạn này cũng có thể gặp rất nhiều rủi ro lớn. Bởi tuy thị trường bất động sản diễn biến theo chu kỳ nhưng thời gian của mỗi chu kỳ, thậm chí là mỗi giai đoạn là khác nhau. Nếu sự phục hồi diễn ra chậm, giai đoạn suy thoái kéo dài, rủi ro chôn vốn là rất lớn.

Sẽ không tệ đến mức “đóng băng”

Ông Phạm Đức Toản cho rằng, tình trạng các chủ đầu tư sử dụng vốn tay trong khi hoạt động phát hành trái phiếu đang bị kiểm soát chặt là áp lực lớn nhất ở thời điểm hiện tại. Nhiều dự án không thể triển khai được do hụt vốn - vốn là nguồn tài chính tự có hay huy động từ khách hàng. Từ đó dẫn đến suy giảm nguồn cung trầm trọng. Trong khi đó, nhiều người vay mua nhà cũng đang gặp khó khăn do không còn room, điều này khiến lực cầu trên thị trường suy giảm mà giá nhà lại đã tăng rất cao trong thời gian vừa qua.

“Tôi cho rằng, giá bất động sản có thể sẽ giảm trong thời gian tới. Những nhà đầu tư đã ôm hàng ở đỉnh gặp áp lực tài chính sẽ có xu hướng giảm giá hoặc bán cắt lỗ. Giá bất động sản sẽ có xu hướng đi xuống, tuy nhiên biên độ xuống không nhiều vì nguồn cung đang hạn chế”, ông Toản nhận định. Thị trường bất động sản trong 2 tháng vừa qua đã hạ nhiệt rất nhiều và sẽ ngày càng rõ hơn. Tuy nhiên, thị trường sẽ không tồi tệ đến mức đóng băng.

Chuyên gia Đinh Trọng Thịnh cũng có đồng quan điểm, ông cho rằng thị trường giai đoạn 2009 - 2010 và hiện tại đã rất khác nhau. Ở giai đoạn trước, hoạt động bị trì trệ nhưng giá vẫn cao, trong khi giao dịch gần như không có. Bất động sản không bán được lại rơi vào tình trạng đình trệ và mất giá. Đó là vì bong bóng bất động sản đã hình thành ở nhiều phân khúc. Thậm chí, đến thời điểm hiện tại, chúng ta vẫn chưa khắc phục xong hệ quả của bong bóng bất động sản của những năm 2008 - 2009. Hiện nay thị trường chưa đến mức có bong bóng, cũng chưa có khả năng dẫn đến tình trạng trì trệ quá mức. Mặc dù có tình trạng bất động sản tăng nóng nhưng cũng không tăng quá cao so với giai đoạn trước.

Ông Phan Công Chánh - chuyên gia tài chính bất động sản cho rằng, quy mô thị trường hiện nay đã lớn hơn nhiều so với trước kia từ 4-5 lần. Hơn nữa giữa hai giai đoạn, thị trường cũng đã trải qua nhiều chu kỳ tăng trưởng, đóng băng. Suốt thời gian đó, ố lượng nhà đầu tư hình thành và trưởng hành từ các đợt khó khăn đã nhiều lên và họ cũng rút ra được nhiều bài học để có sự điều hướng đầu tư để đạt được hiệu quả cao nhất. Bên cạnh đó, khung pháp lý thị trường cùng với sự quản lý và chính sách của nhà nước đã ngày càng hoàn thiện, từ đó giúp thị trường minh bạch cũng như bền vững hơn. Do đó, thị trường hiện tại đã cứng cáp hơn, nên những khó khăn của thị trường đã trưởng thành cũng khác hẳn so với thị trường non trẻ trước kia.

Thủy Tiên