Vướng đền bù, dự án thiếu pháp lý khiến thị trường TP.HCM hạn chế nguồn cung

Sự việc vướng đền bù cho chủ đất, một dự án bất động sản TP.HCM  "đứng hình" 20 năm đã đặt một câu hỏi lớn trong giới đầu tư. Song song đó, các khảo sát cho thấy các dự án đủ pháp lý ra thị trường chỉ “đếm trên bàn tay” càng khiến thị trường rơi vào cảnh “chợ tàn”.

Thị trường “đóng băng” bởi giới “đầu cơ” đất đai

Thực trạng, nhà đầu tư khó thương lượng với người dân trong việc đền bù, chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư không phải điều gì lạ. Tuy nhiên, điều đáng nói, trong bối cảnh thị trường đang “trầm lắng”, giới “đầu nậu”, giới “đầu cơ” đất đai vẫn “ôm đất” và khó chuyển nhượng nếu không được giá hời. Nhiều nhà đầu tư rơi vào cảnh “bó tay” chỉ biết đợi chờ theo thời gian, kéo theo nhiều dự án “đứng hình” đến vài chục năm.

Thông tin gần đây nhất, một dự án bất động sản cao cấp hơn 7 ha tại quận 2 (nay thuộc TP. Thủ Đức)  bị “đứng hình” 9 năm. Mặc dù diện tích đất chỉ vướng 2% nhưng chủ đất gây khó mà mãi sau 9 năm mới bồi thường được với giá “khủng”. Đáng chú ý, có dự án bị “đóng băng” đến gần 2 thập niên, đó là  Khu đô thị mới Bình Trưng Đông - Cát Lái quy mô 254 ha. Chỉ vì không bồi thường được cho chủ một số thửa đất trong dự án mà mọi hoạt động đều “chững lại” đến tận 20 năm gây khó khăn và tổn thất cho chủ đầu tư và cả khách hàng. Dự án do Công ty Xây dựng Kinh doanh nhà Phú Nhuận làm chủ đầu tư chính với 14 chủ đầu tư dự án thành phần.

Do đó, các nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài khi muốn tiếp cận nguồn lực đất đai đều có tâm lý “e dè”. Đưa ra phương án giải quyết cho vấn đề này, Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HoREA cho biết, phương thức đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất để lựa chọn nhà đầu tư theo Nghị quyết số 18, chính là “cứu cánh” để xây dựng được môi trường đầu tư kinh doanh minh bạch, công bằng, cạnh tranh lành mạnh.

Tuy nhiên, nhiều năm qua, cơ quan chức năng Nhà nước vẫn chưa tập trung triển khai đấu thầu đất vì nguồn lực tài chính có hạn. Đồng thời, năng lực của trung tâm phát triển quỹ đất cấp tỉnh có hạn nên không thể giải phóng mặt bằng để tạo lập đủ quỹ đất, thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án để lựa chọn nhà đầu tư. Ngoài ra, một bất cập khác ở dự thảo Luật đất đai (sửa đổi), nhà đầu tư không được phép nhận quyền chuyển nhượng sử dụng đất để thực hiện các dự án nhà xã hội giống như điều đã làm trong nhiều năm qua.

Khan hiếm dự án đủ tính pháp lý

Thị trường BĐS TP.HCM thiếu nguồn cung trong khi giá đất tăng cao đến từ việc thiếu minh bạch về pháp lý trong các dự án. Số dự án bảo đảm về pháp lý, đủ điều kiện giao dịch chỉ đếm trên bàn tay. Sở Xây dựng Tp.HCM cho biết, trong 6 tháng đầu năm 2022, toàn thành phố chỉ có 17 dự án được xác nhận để huy động vốn. Tổng nguồn cung của 17 dự án là 9.456 căn nhà với tổng diện tích sàn là 860.205 m2. Đây là con số đáng báo động cho việc giá nhà đất tiếp tục “leo thang”. 

Thậm chí, khu Đông TP.HCM, Bình Dương được xem là “mảnh đất màu mỡ” có lượng giao dịch sôi động cũng đang “vơi dần” các dự án đủ điều kiện pháp lý. Đặc biệt, các phân khúc nhà ở bình dân, nhà vừa túi tiền sở hữu pháp lý hoàn chỉnh chỉ “đếm trên bàn tay”. Hầu hết, các dự án đang ở trạng thái “manh nha” trong giai đoạn chờ đợi sự chuyển biến mới từ thị trường cũng như các dự thảo nghị quyết của chính quyền địa phương.

Hướng giải quyết duy nhất cho thực trạng này là cần đẩy mạnh cải cách thủ tục hành chính theo hình thức liên thông, cắt giảm thủ tục, rút ngắn thời gian giải quyết hồ sơ, chi phí thực hiện trong hoạt động đầu tư xây dựng các dự án bất động sản. Nếu làm được điều này, vấn đề về nguồn cung của thị trường sẽ được cải thiện. 

Ở góc độ khác, các nhà đầu tư trong nước và nước ngoài cũng bắt đầu “thoải mái” hơn khi đưa vốn đầu tư tập trung vào phát triển, “ra mắt” các dự án mới. Cộng hưởng cùng dòng vốn hàng trăm tỷ từ ngân hàng, tính thanh khoản thị trường kỳ vọng sẽ chuyển biến tích cực.

Mỹ Lệ