Tp.Hồ Chí Minh “cởi trói” các dự án bất động sản khi dự thảo Luật Đất đai sửa đổi

Quyết định bỏ khung giá đất là một trong những nội dung quan trọng tác động trực tiếp đến thị trường bất động sản. Hàng loạt dự án tại Tp.HCM và khu vực lân cận được “cởi trói”. Giá đất bồi thường ở TP.HCM năm 2022 gấp 35 lần bảng giá đất.

Mới đây, UBND TPHCM đã ban hành Quyết định 28/2022 quy định hệ số điều chỉnh giá đất để lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, lấy ý kiến của người dân có đất bị thu hồi trên địa bàn TPHCM trong năm 2022. Trong đó, hệ số điều chỉnh giá đất ở tại TP.Thủ Đức và các quận từ 3-15 lần. Hệ số điều chỉnh cho đất ở của 4 huyện ngoại thành như huyện Nhà Bè, Cần Giờ, Hóc Môn, Củ Chi, TP Thủ Đức có hệ số cao nhất từ 8-15 lần bảng giá đất do Nhà nước ban hành.

Tuy nhiên, hệ số điều chỉnh giá đất nông nghiệp mới là nhân tố khiến nhà đầu tư bất ngờ. Cụ thể, hệ số điều chỉnh giá đất nông nghiệp từ 7-35 lần giá đất trong bảng giá do UBND TP.HCM ban hành. Đặc biệt, các địa phương quận 1, 3, 4, 5, 6, 10, 11, đang nắm giữ hệ số cao nhất. Theo đánh giá các chuyên gia, hệ số điều chỉnh giá đất để xây dựng phương án bồi thường hỗ trợ tái định cư năm nay có phần cụ thể và sát thực tế hơn, hệ số điều chỉnh giá đất ở đô thị cũng cao hơn so với năm 2021.

Tương đương với hệ số điều chỉnh trên, không khó để quy ra mức giá thương lượng bồi thường. Với hệ số 4-5, đất tại quận 1, mặt tiền đường Bùi Viện giá Nhà nước (giai đoạn 2020-2024) 52,8 triệu đồng/m2 thì có giá bồi thường là 211,2-264 triệu đồng/m2.

Đường Đồng Khởi, Nguyễn Huệ giá Nhà nước 162 triệu đồng/m2 thì sẽ có giá thương lượng bồi thường khoảng 648-810 triệu đồng/m2. Đất ở mặt đường Nguyễn Thị Tiệp (huyện Củ Chi, hệ số 10-15) giá nhà nước là 2,1 triệu đồng/m2 sẽ có giá bồi thường khoảng 21-32 triệu đồng/m2.

Dựa trên hệ số điều chỉnh quy đổi giá thương lượng bồi thường, chiếm giữ vị trí “ngôi vương”, sở hữu mức giá cao nhất thuộc về giá đất ở đường Nguyễn Huệ 162 triệu đồng/m, đường Lê Thánh Tôn 110-115 triệu đồng/m2, đường Lê Duẩn 110 triệu đồng/m2, đường Hàm Nghi, Lý Tự Trọng 101,2 triệu đồng/m2…

Nhưng trên thực tế, giá đất được định giá theo khung thể hiện trên đây vẫn thấp hơn rất nhiều so với giá trị thật trên thị trường. Khi giá trị đền bù không được người dân đồng tình, hàng loạt dự án sẽ bị chậm tiến độ khi Nhà nước tiến hành giải phóng mặt bằng.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), giải thích, theo giá trị thực, giá đất tối đa trên 3 tuyến đường nội đô Nguyễn Huệ, Đồng Khởi và Lê Lợi (quận 1) rơi vào khoảng 210 triệu đồng/m2. Theo luật, TP.HCM được phép quy định cao hơn khung giá của Chính phủ, nhưng không quá 30%. Khi áp dụng hệ số K trong trường hợp đơn giá thuê đất hàng năm hoặc để xác định giá khởi điểm thực hiện đấu giá thì mức đến bù cũng chỉ tăng lên hơn 442 triệu đồng/m2. Mức giá này nếu so với giá đất thực tế lên đến hàng tỷ đồng mỗi mét vuông trong khu vực này thì thấp hơn rất nhiều.

Do đó, dự thảo Luật Đất đai sửa đổi nhằm xây dựng hệ số điều chỉnh giá đất phù hợp với tình hình thực tiễn trên địa bàn để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với tất cả các khu đất, thửa đất, không phân biệt giá trị tính theo bảng giá đất trên hay dưới 30 tỷ đồng đối với các thành phố trực thuộc Trung ương. Việc bỏ khung giá đất một khi được thông qua sẽ tác động rất lớn đến thị trường bất động sản, đặc biệt là sẽ "cởi trói" cho hàng loạt dự án bất động sản.

Mỹ Lệ