Thị trường bất động sản khi nới room tín dụng

Những ngày qua, các nhà đầu tư và doanh nghiệp háo hức chờ đợi thông tin về việc nới room tín dụng với kỳ vọng đây sẽ là “liều thuốc bổ” khôi phục thị trường bất động sản trở về trạng thái “ấm dần” hơn. Thế nhưng, không ít chuyên gia cũng tỏ ra e ngại vì tỷ lệ room tín dụng ít ỏi còn lại dù nới ra thì liệu có đủ để kích thích thị trường.

Mặt tích cực cho thị trường khi nới room tín dụng

Theo Thông tư 52, tình hình hoạt động của các TCTD trong năm 2022, diễn biến thị trường và định hướng từ đầu năm tại Chỉ thị 01, sáng ngày 7/9/2022 Ngân hàng Nhà nước đã thực hiện điều chỉnh chỉ tiêu tăng trưởng tín dụng năm 2022 đối với các TCTD có đề nghị, chính thức nới room tín dụng cho các ngân hàng này.

Dữ liệu từ Ngân hàng Nhà nước cho thấy, 8 tháng đầu năm, tăng trưởng tín dụng đã ở mức 9,3%. Như vậy, với mục tiêu tăng trưởng 14% trong năm 2022, dư địa còn lại là 4,7 điểm %, tương đương còn khoảng 450.000 tỉ đồng sẽ được rót vào các hoạt động sản xuất, kinh doanh trong 4 tháng cuối năm.

Dựa theo số liệu trên, việc nới room tín dụng phần nào sẽ có tác động tích cực đến dòng tiền của các doanh nghiệp bất động sản theo hai hướng. 

Thứ nhất, đối với các doanh nghiệp có dự án mới và còn tài sản đảm bảo chất lượng tốt, được hưởng lợi vì có nguồn tiền mới để vay đảo phần nợ trái phiếu đến hạn. Năm 2023 và năm 2024, tổng giá trị đáo hạn trái phiếu lần lượt đạt 374.300 tỷ đồng và 381.200 tỷ đồng. Trong đó, nhóm bất động sản chiếm tỷ trọng lớn thứ hai, lần lượt đạt 120.400 tỷ đồng (chiếm 32,1%) và 121.100 tỷ đồng (chiếm 32%).

Thứ hai, khi dòng tín dụng được khai thông sẽ tạo điều kiện để các doanh nghiệp giải phóng  lượng hàng tồn kho và có thêm nguồn tiền để trả nợ. Đồng thời, theo như kỳ vọng, thị trường bất động sản sẽ ấm trở lại, lượng giao dịch tại các phân khúc đang “trầm lắng”  cũng khởi sắc trong tương lai.

Sự “cảnh báo” khi lệ thuộc vào tín dụng

Tại buổi họp sơ kết 6 tháng đầu năm của ngành ngân hàng, việc cấp tín dụng vào lĩnh vực bất động sản được cho là nguyên nhân trực tiếp khiến ngân hàng cạn room tín dụng sớm. Khi dòng tiền không về kịp, Ngân hàng Nhà nước và các tổ chức tín dụng phải phân bổ đi đúng vào những lĩnh vực kinh tế cần ưu tiên. Mặc dù không có quy định, văn bản chính thức nào liên quan đến việc Ngân hàng Nhà nước thắt chặt tín dụng vào thị trường bất động sản.

T.S Đinh Thế Hiển, chuyên gia kinh tế nhận định, vốn ngân hàng đang chiếm đến 70% giá trị vốn bất động sản. Điều này có nghĩa trong thời gian qua vốn tín dụng cung ứng cho ngành bất động sản đã nhiều hơn mức cần thiết và nhiều hơn các ngành khác. Dù có siết chặt tín dụng, địa ốc vẫn nhận được nhiều vốn thông qua trái phiếu doanh nghiệp.

Chưa kể trong 70% đó, nhà đầu tư là lướt sóng chiếm đa phần, ngược lại bất động sản khai thác chiếm tỷ lệ nhỏ. Mặt khác, thời hạn quay vòng vốn trong lĩnh vực bất động sản rất dài, bình quân 10 năm, cao gấp 4 lần các ngành sản xuất kinh doanh khác. Do đó, bất động sản lại đang bị đánh giá là ngành rất thiếu tích cực. Vì vậy, dòng tiền từ ngân hàng quay trở lại với nhà đất trong thời gian ngắn là rất thấp. Bởi nguồn tiền chỉ được luân chuyển từ ngành có nhiều rủi ro sang ít rủi ro. 

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM còn khẳng định, con số 14% cho mục tiêu tăng trưởng tín dụng là chưa đủ “liều thuốc” để khôi phục thị trường, cần nới thêm 1-2% bởi các ngân hàng thương mại đã gần cạn room. Đồng thời, việc chờ đến quý IV để nới room tín dụng khi tăng trưởng tín dụng và lạm phát “êm” đã quá trễ so với nhu cầu phục hồi của nền kinh tế và doanh nghiệp.

Giải quyết câu chuyện vốn cho thị trường bất động sản, TS. Đinh Thế Hiển đưa ra ba phương án:

Thứ nhất, nguồn vốn cần thay đổi tương ứng với từng phân khúc bất động sản và giải quyết được các bài toán xã hội. Cụ thể, đối tượng mua nhà ở trung bình trở xuống phải tốt hơn nhà ở cao cấp. Tỷ lệ cho vay chỉ nên ở mức 50%, thậm chí 40% dành cho các sản phẩm cao cấp có giá trị vài chục tỷ đồng. Những người mua sản phẩm trung bình nên cho vay tỷ lệ 60 - 80%.

Thứ hai, công ty bất động sản phải là công ty đầu tư và cần có vốn mạnh, còn tài sản đảm bảo để vay ngân hàng, đủ điều kiện để phát hành trái phiếu mới cũng như có khả năng vay trái phiếu quốc tế.

Thứ ba, hình thức góp vốn của công ty bất động sản với người có nhu cầu đối với giao dịch nhà ở hình thành trong tương lai; lành mạnh thị trường thông qua quỹ tín thác, định chế tài chính đủ năng lực.

Mỹ Lệ