Nhà đầu tư bất động sản cắt lỗ

Đợt dịch lần thứ tư, anh Quốc xả hàng căn hộ tại TP Thủ Đức giữa lúc thanh khoản thị trường kém, bị lỗ hơn 130 triệu đồng.

Anh Quốc cho biết, khi mua căn hộ năm 2020, vợ chồng anh gom hết vốn liếng, tiền tích cóp đóng được 35%, tương đương 665 triệu đồng, dự định dồn thu nhập của gia đình đóng đến 50% sẽ vay trả góp. Song đợt dịch lần thứ tư diễn biến phức tạp kèm theo giãn cách kéo dài khiến tài chính khó khăn, buộc anh phải bán cắt lỗ để thoát hàng.

Từ tháng 5 đến nay, gia đình anh Quốc bị giảm thu nhập từ 40 triệu đồng xuống còn 17 triệu đồng một tháng do cả vợ lẫn chồng đều bị giảm lương, chi phí sinh hoạt và tiền dự phòng chăm sóc sức khỏe phải dè xẻn nên không đủ tiền đóng các đợt tiếp theo. "Lúc này tiền tiêu còn lo thiếu trước hụt sau nên đành gác lại việc đầu tư. Tôi phải bán căn hộ với giá rẻ hơn 5% so với lúc mua vào, thêm thuế và phí môi giới nữa, bán xong lỗ 133 triệu đồng", anh Quốc chia sẻ.

Cũng mua căn chung cư hơn 2 tỷ đồng tại một dự án đang xây tại Bình Chánh và bị mất việc trong đợt dịch lần thứ tư này, anh Trí cho biết không còn cách nào khác đành phải bán căn hộ để giải tỏa áp lực tài chính. "Gia đình đang ở nhà thuê nên rất muốn giữ căn hộ để làm nơi an cư sau này song vì bị mất nguồn thu nhập chính, đành lực bất tòng tâm", anh Trí tâm sự và cho biết khoản lỗ để xả hàng lên đến cả trăm triệu đồng.

Không chỉ có người mua căn hộ phải cắt lỗ, nhà đầu tư đất nền cũng thiệt hại hàng trăm triệu đồng khi xả hàng mùa giãn cách. Bà Thu, ngụ quận 7, TP HCM đang "ôm" 4 nền đất tại Bình Dương, Đồng Nai, Long An và Bảo Lộc cho hay, vì cần tiền mặt giữa đợt dịch lần thứ tư đã phải trả lại cho sàn môi giới 2 nền chưa ra sổ với giá gốc.

"Sau khi cấn trừ lãi vay và chi phí môi giới, tôi lỗ gần 200 triệu đồng. Nếu tiếp tục ôm hàng qua giai đoạn khó khăn này sẽ có lãi nhưng quá bí bách tiền mặt, thanh khoản thị trường lại kém nên đành chấp nhận lỗ", bà Thu nói.

Quản lý một công ty bất động sản có trụ sở tại quận 2, TP Thủ Đức cho biết, đối với người mua căn hộ đang xây đóng tiền theo tiến độ, nguyên nhân cắt lỗ phổ biến là mất khả năng thanh toán. Trong khi đó, nhà đầu tư bất động sản liền thổ (đất nền, nhà phố), việc cắt lỗ chủ yếu do nhu cầu xả bớt hàng để tăng thanh khoản tiền mặt và cơ cấu lại dòng tiền mùa dịch. Tỷ lệ trả lại hàng đã mua khi thanh toán 3-6 đợt diễn ra thường xuyên từ cuối tháng 7 đến nay và chưa có dấu hiệu dừng lại.

Trao đổi với VnExpress, ông Phan Công Chánh, Tổng giám đốc Phú Vinh Group xác nhận, trong đợt dịch lần thứ tư, việc nhà đầu tư bất động sản cắt lỗ xảy ra khá phổ biến. Tuy nhiên, các đợt thoát hàng hiện nay chỉ dừng lại ở mức cắt lỗ kỹ thuật, chưa đến mức bán đổ bán tháo (lỗ nặng).

Ông Chánh giải thích, hiện tượng cắt lỗ kỹ thuật cho thấy một nhóm các nhà đầu tư bất động sản đang bắt đầu bán đi các bất động sản phải sử dụng đòn bẩy từ trung bình đến lớn (50-80% tiền vay mua bất động sản). Nhóm bán tài sản cắt lỗ do mất khả năng thanh toán vì mất nguồn thu nhập cũng tăng lên đáng kể.

Cú sốc làn sóng Covid-19 lần thứ tư không chỉ đánh trực tiếp làm giảm sút nguồn thu nhập từ cho thuê mà còn làm hao mòn tích lũy của nhà đầu tư cá nhân, từ đó tác động mạnh đến khả năng nắm giữ tài sản của họ. "Nhiều khả năng đây là thời điểm bắt đầu tới hạn của sức chịu đựng của các nhà đầu tư. Điều này sẽ làm cho thị trường sắp tới có khả năng có sự điều chỉnh trong trung và dài hạn", ông Chánh nhận định.

CEO Phú Vinh Group phân tích thêm, sức chịu đựng của các nhà đầu tư bất động sản cá nhân thể hiện qua chỉ số khả năng nắm giữ tài sản, không riêng gì nhà đầu tư cá nhân mà còn của nhà đầu tư tổ chức. Khả năng nắm giữ tài sản là thời gian mà một cá nhân hay tổ chức có thể chi trả cả gốc lẫn lãi cho một tài sản có sử dụng nợ vay. Thông thường tại các thị trường phát triển, khả năng nắm giữ tài sản của cá nhân ở mức 12-24 tháng, với tổ chức là 36-48 tháng. Dịch bệnh từ trong gần 2 năm qua đã bào mòn đáng kể khả năng này, tình hình đang ở mức cảnh báo.

"Tuy hiện làn sóng cắt lỗ bất động sản mới chỉ dừng ở ngưỡng cắt lỗ kỹ thuật, nhưng nếu việc khống chế dịch bệnh chưa thể cải thiện trước tháng 9, khả năng sẽ có thể xảy ra hiện tượng bán tháo nhẹ vào khoảng cuối quý III. Điều này sẽ làm thị trường bất động sản rung lắc nhưng là quá trình đào thải tự nhiên", ông Chánh nhận định.

Trung Tín - VNExpress