Kinh nghiệm mua nhà nát ít rủi ro, lợi nhuận cao

Mua bán nhà cũ, nhà nát rồi tân trang để cho thuê hay bán lại là chiến lượt kinh doanh đang hot gần đây. Việc săn lùng bất động sản xập xệ, cũ nát ở thành phố lớn như Sài Gòn, Hà Nội... là chiêu độc mà nhiều người lãi hàng trăm triệu đồng thậm chí bạc tỷ trong một vài năm đầu tư.

Nhà nát là gì?

Ngày nay, không khó để tìm kiếm những ngôi nhà nát nằm trong ngóc ngách, con hẻm nhỏ, sâu của các thành phố. Đúng như tên gọi, đây là những ngôi nhà đã cũ kỹ vì sử dụng lâu năm, kết cấu xây dựng xập xệ, tồi tàn, thậm chí hư hỏng. Với giá bán rẻ nên nhà nát không chỉ là sản phẩm dành cho những người có nhu cầu ở thực nhưng ít vốn, mà còn là kênh đầu tư hứa hẹn sinh lời hiệu quả được nhiều nhà đầu tư quan tâm. Giao dịch bán nhà nát theo đó đang diễn ra khá phổ biến trên thị trường, có những tin rao nhà bán dưới 1 tỷ dù ở ngay khu trung tâm khiến người mua dễ dàng bị thu hút.

Lợi thế khi mua nhà nát

• Không mất thời gian làm các thủ tục xin cấp mới đồng hồ điện nước do có sẵn từ chủ cũ, thuận tiện để đưa vào sử dụng ngay.
• Việc xin phép xây dụng cũng dể dàng hơn do đã tồn tại nhà củ lâu năm
• Dễ dàng tìm hiểu lịch sử của ngôi nhà, quy hoạch
• Xây sửa theo ý thích và nhu cầu sinh hoạt, tân trang cho mới, đẹp làm cho giá trị căn nhà được tăng lên đáng kể, tạo ra món hời cho nhà đầu tư.

Rủi ro khi mua nhà nát

• Lên kế hoạch sửa chữa cho hợp lý, để hợp với thị hiếu người dùng đồng thời không quá tốn kém về chi phí làm đội giá thành. Việc tu bổ quá lâu, dể khiến nhà đầu tư chôn vốn, áp lực về tài chính nếu vay nợ Ngân Hàng
• Nhà nát sau khi tốn kém tân trang xong lại không phù hợp với thị hiếu của người mua nên vẫn ế, vẫn lỗ như thuờng.
• Do nhà nát thường nằm sâu trong các ngõ hẻm nên người mua phải bỏ nhiều thời gian, công sức để tìm kiếm cơ hội mua được nhà nát ở vị trí tốt, giá rẻ và giàu tiềm năng bán lại, cho thuê sau khi tân trang.
• Trường hợp không tìm hiểu kỹ pháp lý nhà nát mà vội vàng mua vì ham rẻ, nhà đầu tư sẽ bị rơi vào cảnh ở không được mà bán cũng chẳng xong.

Kinh nghiệm khởi nghiệp buôn nhà nát lãi cao

Nhà cũ, nhà nát xập xệ đã khá nhiều trên khắp địa bàn Hà Nội, TP HCM nhưng chọn được hàng "nét" là yếu tố tối quan trọng trước khi tiếp tục thực hiện kế hoạch khởi nghiệp. Theo anh Yên, chủ một đội thi công các công trình dân sinh ở Q.Bắc Từ Liêm, có rất nhiều gia chủ muốn bán nhà thổ cư đang xuống cấp để tìm tới chung cư vì đủ lý do. Trước khi chọn mua một căn nhà (để xây sửa và bán), luôn dò hỏi về nguồn gốc đất, những tranh chấp hiện hữu (nếu có) và yếu tố phong thủy, tâm linh liên quan tới sản phẩm này. Từng có trường hợp khởi nghiệp kinh doanh thua lỗ vì mua được nhà giá rất rẻ tại khu vực Q.Thanh Xuân, nhưng sau khi đầu tư tu bổ thì cả năm không bán được. Su đây là chia sẻ của một số kinh nghiệm về mua bán nhà nát

Thứ nhất: Chọn những căn nhà cấp bốn đã cũ nát tại các quận vùng ven TP HCM như quận 9, 12, Thủ Đức, Hóc Môn, Bình Chánh, Nhà Bè hay các đô thị vệ tinh giáp ranh với Sài Gòn để mua xác nhà. Lưu ý tìm hiểu kỹ thông tin về căn nhà, xem có thuộc diện giải tỏa hay không. Tuyệt đối không mua những căn đang trong diện tranh chấp dân sự.

Thứ hai: Chỉ mua nhà nát có pháp lý rõ ràng. Nhiều nhà nát, nhà cấp bốn tại các khu vùng ven không được cấp sổ đỏ. Nhưng vì mức giá rẻ đáng thèm muốn khiến nhà đầu tư bỏ qua điều này và chấp nhận giao dịch bằng giấy viết tay, đây là điều hết sức rủi ro. Nhiều nhà đầu tư cho rằng chỉ cần bán lại cho khách mua thì họ có thể phủi tay. Tuy nhiên kinh doanh nhà cũ là phục vụ cho người có thu nhập trung bình, đồng nghĩa với việc căn nhà là cả một gia tài, một quá trình tích cóp lâu dài nên cần lưu ý đến quyền lợi và sự an toàn của khách hàng cuối cùng.

Thứ ba: Ưu tiên đầu tư vào các căn nhà có diện tích không quá lớn, phù hợp với nguồn vốn khiêm tốn đồng thời cũng vừa túi tiền đối với những khách hàng tiềm năng mua lại căn nhà này để an cư.

Thứ tư: Khâu sửa chữa nâng cấp nhà nát đòi hỏi nhiều bước chuẩn bị. Tìm nguồn vật liệu xây dựng và nhân công có giá thành ổn định, phù hợp với chi phí dự trù cho mỗi căn mà bạn sẽ tu bổ. Mức chi phí hoàn thiện không được vượt quá 40% so với giá thành ban đầu. Nếu giá nhân công, nguồn vật liệu bất ổn định sẽ ảnh hưởng đến doanh thu bán ra khiến bạn rơi vào tình trạng “giật gấu vá vai”.

Thứ năm: Không nên kéo dài thời gian nâng cấp căn nhà cũ. Thời gian sửa chữa càng nhanh càng cắt giảm được chi phí chờ đợi, tiết kiệm được tiền nhân công. Ngân sách sửa chữa vừa phải cũng giúp tổng giá thành bán ra "mềm" hơn, phù hợp với túi tiền của nhiều người. Các hạng mục tu sửa phổ biến là: nhà vệ sinh, sơn tường trong ngoài, nâng và lát lại nền, thêm gác hoặc lên tấm tùy giấy phép...

Thứ sáu: Thỏa thuận rõ ràng bằng văn bản với các đơn vị môi giới để tránh các tranh chấp về mặt hoa hồng khiến bạn rơi vào tình thế khó xử. Thậm chí là mất khách hàng vì các hành vi không lành mạnh của đơn vị môi giới sau các xung đột. Tuyệt đối, chỉ làm việc với các đơn vị môi giới mà bạn đã thỏa thuận, khi thông tin về căn nhà của bạn được đăng lên sẽ có rất nhiều trung gian liên hệ. Nếu không chọn lọc bạn sẽ dễ dàng gặp nhiều rắc rối phát sinh không đáng có.

Thứ bảy: Thời gian bán bất động sản sau khi đã nâng cấp sửa chữa xong nên ở khoảng từ 2 tuần đến 3 tháng, không nên quá lâu nếu bạn quá ít vốn. Thông thường căn nhà càng nhỏ giao dịch càng nhanh. Nhưng với vòng quay vốn của nhà cũ tân trang lại rất hiếm căn nào kéo dài quá trình mua bán đến 3 tháng, trừ phi thủ tục giấy tờ bị vấn đề hoặc nhà đầu tư trường vốn (vốn mạnh) muốn chờ đợi thị trường lãi lớn.

L.Pham Sưu Tầm