Giá bất động sản “leo thang” khi lạm phát tăng cao?

Lạm phát đang đẩy giá bất động sản tăng lên khiến thị trường năm 2022 hết sức khắc nghiệt. Các nhà đầu tư cần cân nhắc kỹ lưỡng việc sử dụng đòn bẩy tài chính, tránh lặp lại tình trạng "chết trên đống tài sản" đã từng xảy ra trong quá khứ.

Giá tăng nhưng tính thanh khoản không có

Kể từ cuối tháng 2 đến nay, các mặt hàng như xăng, dầu, gas, thép,… đều đồng loạt tăng giá, với mức tăng cao và chưa có dấu hiệu dừng lại. Trong khi đó, giá vàng trong nước cũng liên tục có sự biến động mạnh, khiến nhiều người lo sợ về bối cảnh lạm phát và điều này tác động tiêu cực đến giá nhà, đất, cũng như thổi bùng làn sóng đầu cơ tích trữ tài sản.

Theo SSI Research đánh giá, áp lực lạm phát trong 6 tháng cuối năm sẽ ngày càng rõ ràng hơn, và mặc dù mức lạm phát bình quân trong năm 2022 vẫn nằm trong tầm kiểm soát (ước tính 3,5%), lạm phát tại thời điểm cuối tháng 12 có thể bật lên mức 5% so với cùng kỳ. Điều này cũng khiến mức lạm phát bình quân, đặc biệt ở nửa đầu năm 2023 có thể đẩy lên mức cao trên 4%.

Nếu lạm phát xảy ra do tăng trưởng kinh tế (lạm phát cầu kéo), nhu cầu bất động sản sẽ được đẩy lên và giúp làm tăng giá trị của bất động sản. Ngược lại, nếu lạm phát được hình thành bởi các chi phí như nguyên vật liệu, chi phí lao động tăng (lạm phát chi phí đẩy) sẽ dẫn đến hạn chế nguồn cung bất động sản. Lạm phát do chi phí đẩy cũng khó dự đoán, thường do các biến cố không lường trước được như về môi trường, địa chính trị,…

Giám đốc cấp cao của Savills cũng nhấn mạnh khi lạm phát diễn ra, mặc dù giá bất động sản tăng lên nhưng thị trường không có khả năng mua, tính thanh khoản không có. Đồng thời, nhiều nhà đầu tư cũng dùng các đòn bẩy tài chính để đầu tư bất động sản, khiến tài sản có thanh khoản thấp trở thành một gánh nặng lớn cho họ cũng như gây áp lực lên hệ thống ngân hàng.

Trong bối cảnh phức tạp như hiện nay, việc cân nhắc kỹ lưỡng khi sử dụng các đòn bẩy tài chính để đầu tư bất động sản là đặc biệt quan trọng, tránh lặp lại tình trạng "chết trên đống tài sản" đã từng xảy ra trong quá khứ. Trong 9-12 tháng tới, việc một số các nhà đầu tư buộc phải bán tháo tài sản do không thể gánh được sức ép từ các công cụ hỗ trợ tài chính là hoàn toàn có thể xảy ra.Thế nhưng, tính đầu cơ của nhóm này không lớn, khó có thể thao túng thị trường, làm ảnh hưởng đến mặt bằng giá.

Rủi ro cao cho các nhà đầu tư ngắn hạn

Trong bối cảnh lạm phát làm “chao đảo” nền kinh tế Việt Nam, TS Lê Xuân Nghĩa - Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ Quốc gia lại cho rằng, “BĐS là tài sản trung tính trước lạm phát. Bởi nếu lạm phát tăng thì có khả năng NHNN phải điều hành tăng lãi suất, điều này có thể không hẳn có lợi cho dòng vốn vào BĐS nhưng vẫn có khả năng dòng tiền từ chứng khoán sẽ chuyển sang BĐS. Tuy nhiên, có khả năng năm 2022 sẽ là năm xảy ra "sốt" ở một số phân khúc BĐS- điều này cũng đồng nghĩa với việc sẽ hút dòng tiền đầu tư vào lĩnh vực này”.

Xét về mặt dài hạn, thị trường vẫn sẽ phải đối mặt với nhiều khủng hoảng nếu lạm phát kéo dài. Theo ông Phan Lê Thành Long, Giám đốc Viện Kế toán Quản trị Công chứng Úc (CMA Australia) tại Việt Nam, CPI - chỉ số phản ánh lạm phát tại Việt Nam vào thời điểm này rơi xuống mức thấp nhất trong 6 năm. Điều này cho thấy giá bất động sản biến động ngược chiều với lạm phát.

Một căn chung cư hạng sang tại trung tâm Hà Nội có giá bán thứ cấp 2.000 USD (tương đương 35 triệu đồng/m2), giá bán lại sau một năm chỉ còn 25-28 triệu đồng/m2. Thời điểm này có rất nhiều người bị kẹt ở bất động sản.

Người mua bất động sản cần tính đến các yếu tố giá tăng thực sự chứ lạm phát không phải là nguyên nhân khiến giá tăng, thậm chí lạm phát cao mà khiến lãi suất tăng, tiền tệ thắt chặt là kẻ thù của bất động sản, khiến bất động sản đóng băng, giảm giá.

Từ bối cảnh thực tế, thị trường BĐS đang đưa ra cảnh báo, bắt đầu đến giai đoạn các nhà đầu tư phải cẩn trọng hơn rất nhiều với nền giá và tính thanh khoản của thị trường. Đặc biệt là sắp tới lãi suất có thể tăng lên. Trước khi quyết định xuống tiền, cần chú ý về giá và pháp lý của bất động sản. Đối với những nhà đầu tư có ý định bán bất động sản vào lúc này, cần cân nhắc kỹ mục đích sử dụng của khoản tiền sau khi bán tài sản đó. 

Bên cạnh đó, nếu nhìn rộng hơn về mặt vĩ mô, khi lạm phát lên cao hơn so với kịch bản nhiều người đưa ra (dưới 4%) đến mức NHNN phải điều chỉnh chính sách thì điều này sẽ nguy hiểm cho các nhà đầu tư ngắn hạn.

Mỹ Lệ