Đu theo đám đông, lòng tham là "tội đồ" khiến nhiều nhà đầu tư BĐS vỡ mộng làm giàu

Theo TS Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam, sử dụng đòn bẩy tài chính nhiều, lòng tham chính là nguyên nhân chính dẫn đến những rủi ro cao trong đầu tư BĐS.

Vị chuyên gia chia sẻ, thực tế có những khu vực "điểm nóng" BĐS khiến giá liên tục leo thang trong khoảng thời gian ngắn. Hầu hết các thị trường này là do đầu nậu tận dụng thông tin để thổi giá, đẩy giá lên cao. Thậm chí, ở những vùng trũng giá bị kéo lên nhanh chóng khi có các thông tin lợi thế về hạ tầng, quy hoạch…
 

Theo TS Khương, việc BĐS hưởng lợi theo hạ tầng, quy hoạch là điều dễ hiểu. Không quá ngạc nhiên khi khu vực có thông tin tốt giá BĐS tăng lên 30-50% trong thời gian ngắn. Nhưng, những thị trường này cũng rất dễ nguy cơ xảy ra bong bóng. Ở thị trường này thường xuất hiện hoạt động đầu tư lướt sóng để kiếm chênh, tuy nhiên không phải ai cũng lướt sóng được trong thời điểm thị trường sốt.

"Sử dụng đòn bẩy tài chính nhiều, lòng tham quá lớn, tâm lý đám đông chính là nguyên nhân chính dẫn đến những rủi ro cao trong đầu tư BĐS", TS Khương nhấn mạnh.

Vị chuyên gia này lấy ví dụ, chẳng hạn việc thành lập Thành phố Thủ Đức không có nghĩa là ngày hôm sau chúng ta có các lợi ích ngay lập tức tại TP này, mà cần sự phát triển trung dài hạn 10 năm, 20 năm thậm chí 30 năm mới tạo ra giá trị. Vì thế, nhiều đối tượng vin vào các thông tin tốt mục đích trục lợi, thổi giá sẽ rất rủi ro trong đầu tư BĐS.

"Với đầu tư BĐS, vào ra thị trường hợp lý, nắm rõ thị trường, cẩn trọng trong việc đánh giá BĐS, có tầm nhìn trung và dài hạn sẽ mang lại hiệu quả đầu tư cao hơn", chuyên gia Savills khẳng định.

TS Khương cho hay, hiện nay có một thực tế dễ nhận thấy là ở một số khu vực giá BĐS đang chạy trước hạ tầng đô thị. NĐT luôn muốn bán giá trị BĐS trong tương lai nên giá không có xu hướng giảm xuống. Giá BĐS dựa trên nhu cầu của thị trường, có người bán có người mua. Giá trị đất cao hơn thực tế nhưng điều này không có ai định giá, mà nhu cầu của người mua quyết định phần lớn giá cả thị trường. Theo vị chuyên gia này, hiện nay ở một số khu vực giá BĐS đang cao hơn giá thu nhập của người dân chứ không phải cao hơn vì giá ảo.

Chuyên gia này dành lời khuyên cho NĐT vào thị trường ở thời điểm này để tránh rủi ro. Trước hết, NĐT phải cân đo đong đếm tài chính của mình, tuy vậy quan trọng nhất vẫn là pháp lý của sản phẩm đầu tư. Chẳng hạn, mua đất nền có 2 trường hợp, đất nền phân lô thì NĐT được cầm sổ đỏ ngay sau khi đi công chứng mua bán, có thể sử dụng tài sản này để đi làm việc khác, còn hợp đồng hợp tác thì NĐT phải xem xét đến khả năng tài chính và uy tín của công ty BĐS đó.

Ngoài ra, NĐT cần kiểm tra quy hoạch, đảm bảo pháp lý dự án đó rõ ràng. "Có thể mua không lời cao, tính thanh khoản chậm nhưng tính pháp lý phải chắc chắn", TS Khương nhấn mạnh.

Còn nếu NĐT dùng đòn bẩy tài chính để tham gia thị trường, theo TS Khương, NĐT cần tính toán thật kỹ, cân đối sao cho hợp lý. Ở bối cảnh thị trường này, nếu dùng đòn bẩy quá lớn để tham gia thị trường sẽ dễ gặp rủi ro.

Cùng quan điểm, ông Phan Công Chánh, chuyên gia BĐS cá nhân cho rằng, thực tế việc thổi giá BĐS là có, NĐT ăn theo hạ tầng, quy hoạch và kéo giá lên. Về lý thuyết giá bao gồm giá rao và giá giao dịch. Chẳng hạn, căn nhà rao 10 tỉ (đây là giá rao) nhưng khi chốt mua chỉ có 5 tỉ (giá giao dịch). Giá giao dịch mới phản ánh đúng giá cả của thị trường BĐS tại thời điểm đó.

Vì thế, theo ông Chánh, NĐT BĐS khi tham gia thị trường cần nắm sát giá giao dịch, tránh tình trang mua theo tâm lý đám đông, hoặc thổi giá quá cao so với giá thực tế. Vị chuyên gia này cùng đồng tình với quan điểm, tham gia đầu tư BĐS ở thời điểm này NĐT nên hạn chế dùng đòn bẩy tài chính nên tặng vốn sẵn có sẽ tốt hơn. Ở một thị trường nóng sốt, theo ông Chánh, giá bị đẩy lên cao, vượt xa giá trị thực sẽ để lại hậu quả lâu dài cho thị trường. Ở những thị trường mà giá bán bị khuếch đại theo thông tin là thị trường không ổn, NĐT cần hết sức cẩn trọng .

"Lòng tham cộng với sự không hiểu biết về thị trường chính là bài học mà nhiều NĐT đã để lại trên thị trường BĐS", ông Chánh nhấn mạnh.

Theo Nhịp sống kinh tế